Egal, ob sich Gewalt, Bedrohung oder Nötigung gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses in aller Regel ohne vorherige Abmahnung berechtigt.[1] Freilich muss gerade die Bedrohung natürlich ernst zu nehmen sein.
"Droht" etwa der Mieter mit der Sprengung des Mehrfamilienmietshauses mit einer Sauerstoffflasche, handelt es sich eher um die Ankündigung eines Wahndelikts denn eine ernsthafte Bedrohung.
In einem derartigen Fall kommt eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht.[2] Freilich sollte der Vermieter den Mieter jedoch abmahnen.
Lediglich die abstrakte Gefahr, die mit der Lagerung von Waffen in der Mieterwohnung verbunden ist, macht diese Lagerung noch nicht zu einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung und stellt freilich auch keine Bedrohung anderer Hausbewohner dar.[3] Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe nebst Munition in der angemieteten Wohnung stellt allerdings einen besonders schwerwiegenden Verstoß des Mieters gegen seine vertraglichen Obhutspflichten dar und begründet gleichzeitig eine nachhaltige Störung des Hausfriedens, die den Ausspruch der außerordentlichen Kündigung rechtfertigt.[4]
Bei Tätlichkeiten ist nicht deren Ausmaß, sondern allein die Tatsache eben der Tätlichkeit maßgeblich. Für die Schwere des Vertragsverstoßes kommt es nämlich nicht darauf an, ob die Tätlichkeit etwa zu dauerhaften Folgen für die Gesundheit des Geschädigten führen. Auch eine leichte Körperverletzung rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Dabei kann nicht danach unterschieden werden, ob Opfer einer Gewalthandlung des Mieters ein anderer Mieter, der Vermieter selbst oder ein von ihm beauftragter Handwerker ist. Denn ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftragen, ohne befürchten zu müssen, dass dieser von einem Mieter tätlich angegriffen wird.[5]
Grundsätzlich unerheblich ist, ob der Mieter schuldfähig ist oder nicht. Ist der Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes als psychisch krank anzusehen, kommt die außerordentliche fristlose Kündigung ebenso infrage, wie wenn er voll zurechnungsfähig wäre.[6] Auch für die Frage, ob eine Abmahnung erforderlich ist, gilt nichts anderes, wobei eine Abmahnung bei einem geistig unzurechnungsfähigen Mieter entbehrlich ist.[7]
Wird der Mieter gewalttätig, wird durch ein nachträgliches Wohlverhalten die Wirksamkeit der Kündigung nicht berührt. Dies gilt ausnahmslos.[8] Kündigt also der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und muss er Räumungsklage gegen seinen Mieter erheben, wird diese auch dann erfolgreich sein, wenn sich der Mieter keine ähnliche Verfehlung hat zuschulden kommen lassen.
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