Das Mietverhältnis in der Krise / 8.10.2 Wann liegt Überbelegung vor?

Die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder schreiben überwiegend eine Mindestwohnfläche pro Person von 9 m² vor, für Kinder unter 6 Jahren eine solche von 6 m². Allein dieses formale Kriterium kann allerdings für die Frage, ob eine kündigungsrelevante Überbelegung vorliegt, nicht entscheidend sein. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Nutzung der Wohnung durch eine Vielzahl von Personen zu höherer Abnutzung führt. Verbindliche Antworten zur Frage, wann nun eine Wohnung tatsächlich überbelegt ist, gibt es nicht, da stets die Umstände des konkreten Einzelfalls zu berücksichtigen sind.^[1] Zu einer relevanten Überbelegung kann es jedenfalls auch durch die Vergrößerung der Familie aufgrund Geburt weiterer Kinder kommen.

Die folgenden Beispielsfälle können jedenfalls als Anhaltspunkte für Überbelegung dienen:

• ein Einzimmer-Appartement wird von den Eltern und ihrem Kind bewohnt^[2];
• eine Wohnung mit einer Fläche von 30 m², bestehend aus Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt^[3];
• eine 40 m² große Einzimmerwohnung wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt^[4];
• eine 49 m² große Wohnung wird von 7 Personen bewohnt^[5];
• eine 54 m² große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt^[6];
• eine 57 m² große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt^[7];
• eine 61 m² große Dreizimmer-Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 7 Kindern bewohnt^[8];
• eine 64 m² große Wohnung wird von 8 Personen bewohnt^[9];
• eine 70 m² große Vierzimmer-Wohnung wird von 4 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt.^[10]

Keine Überbelegung liegt in folgenden Fällen vor:

• 6-Zimmer-Wohnung wird von 4 Personen bewohnt^[11];
• eines von 3 Zimmern wird untervermietet und in der Wohnung wohnen nur der Mieter und sein Untermieter.^[12] Dies gilt auch für eine 65 m² große 2-Zimmerwohnung^[13];
• eine 92 m² große Wohnung wird von 8 Personen bewohnt^[14];
• entsprechendes gilt für eine 4-köpfige Familie, die auf 55 m² lebt.^[15].

[1] BGH, a. a. O.

[2] BayObLG, Urteil v. 14.9.1983, ReMiet 7/82, ZMR 1984 S. 13.

[3] BGH, a. a. O.

[4] AG Neukölln, Urteil v. 18.4.1988, 10 C 40/88, GE 1988 S. 633.

[5] LG Mönchengladbach, Urteil v. 7.12.1990, 2 S 254/90, NJW-RR 1991 S. 1113.

[6] OLG Karlsruhe, Urteil v. 16.3.1987, 3 ReMiet 1/87, NJW 1987 S. 1952.

[7] OLG Hamm, Urteil v. 6.10.1982, 4 ReMiet 13/81, NJW 1983 S. 48.

[8] AG Duisburg, Urteil v. 19.2.1990, 5 C 707/89, ZMR 1990 S. 183.

[9] AG Stuttgart, Urteil v. 24.4.2011, 37 C 5827/10, WuM 2012 S. 150.

[10] BVerfG, a. a. O.

[11] LG Berlin, Urteil v. 14.11.2018, 66 S 29/18, juris.

[12] LG Berlin, Urteil v. 22.9.2017, 63 S 277/16, MM 2018, Nr 4, 28.

[13] AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 18.11.2016, 9 C 140/16, MM 2017, Nr 10, 30.

[14] AG Laufen, Urteil v. 4.2.2016, 2 C 565/15 WEG, ZMR 2016 S. 320.

[15] LG Bonn, Urteil v. 20.8.2015, 6 S 38/15, juris.