Das Mietverhältnis in der Krise / 8.3 Rauchen

Der rauchende Mieter kann selbstverständlich für nicht rauchende Mieter und Hausbewohner zum ernsthaften Störenfried werden. Und die Luft wird für Raucher mittlerweile auch immer dünner, wenn sich der rauchende Mieter vor Gericht wiederfindet. Zwar hatte das LG Potsdam^[1] die Berufung eines älteren Ehepaares zurückgewiesen, das seinen benachbarten Mietern das Rauchen verbieten wollte. Das Ehepaar fühlte sich von seinen rauchenden Nachbarn bei gemütlichen Kaffeerunden auf dem Balkon gestört, weil die Mieter in der unteren Etage auf ihrem Balkon rauchten. Das LG Potsdam hatte jedoch die Revision zum BGH zugelassen: "Die Fragen des Nichtraucherschutzes ständen immer wieder in der öffentlichen Diskussion. Die Frage nach den Kriterien, wann, wo und wie viel geraucht werden dürfe, sei von öffentlichem Interesse."

Der BGH^[2] hat sodann klargestellt, dass das Rauchen eines Mieters eine Gebrauchsstörung im Verhältnis zum nicht rauchenden Mieter darstellt. Letzterer kann allerdings Einwirkungen durch das Rauchen des anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Weiter besteht ein Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Und hierzu gehört grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung.

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme erfordert letztlich eine Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.

Für den Bereich des Verhältnisses von Wohnungseigentümern untereinander hatte bereits das AG Frankfurt a. M.^[3] entschieden, dass zumindest soweit die Eigentumswohnung über 2 Balkone verfügt, das Rauchen auf einem der beiden Balkone zu unterlassen ist, wenn hierdurch der darüber wohnende Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird.

Der BGH war auch mit dem "Raucherprozess schlechthin" befasst. Der Vermieter hatte seinem rauchenden 75 Jahre alten und langjährigen Mieter außerordentlich fristlos gekündigt. Erstinstanzlich hatte das AG Düsseldorf^[4] die Wirksamkeit der Kündigung bestätigt und den Mieter zur Räumung verurteilt: "Zwar dürfe ein Mieter grundsätzlich in seiner Wohnung rauchen. Dies sei von dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gedeckt. Der Vermieter eines Mehrparteienhauses müsse es jedoch nicht dulden, dass Zigarettenrauch im Treppenhaus zu einer unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigung führe".^[5] Dies hatte dann in der Berufung auch das LG Düsseldorf bestätigt. Der BGH^[6] hatte das Berufungsurteil allerdings aufgehoben und an eine andere Berufungskammer des LG Düsseldorf zurückverwiesen. Diese hat dann entschieden, dass allein durch das Rauchen in der Mietwohnung die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch nicht überschritten wird, da das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch werde erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gem. § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachte, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche nicht ergreife, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen.^[7]

Grundsätzlich gehört Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache^[8], auch übermäßiges^[9] Dies gilt jedoch nur innerhalb der Wohnung. Keinesfalls ist der Mieter berechtigt, etwa im Treppenhaus zu rauchen. Lüftet der Mieter seine Wohnung über das Treppenhaus durch seine geöffnete Wohnungstür statt durch die Fenster seiner Wohnung, ist dies für die übrigen Hausbewohner und auch den Vermieter unzumutbar. Nach vorheriger Abmahnung kann in derartigen Fällen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden.^[10]

Im Übrigen kann der starke Raucher für den Vermieter insoweit problematisch werden, als ggf. aufgrund der baulichen Substanz des Hauses Rauch in die Nachbarwohnung dringt. Raucht ein Mitmieter so exzessiv, dass der Zigarettenrauch durch Decke und Wände in eine Nachbarwohnung dringt, kann der betroffene Mieter vom Vermieter Abhilfe durch Instandsetzung (Abdichtung) verlangen, sodass kein Zigarettenrauch in die Wohnung eindringt.^[11] Der rauchende Mieter kann auch Minderungsansprüche anderer Mieter begründen. Dringt in eine Wohnung in regelmäßigen Abständen kalter Zigarettenrauch, kann der Mieter die Miete um 5 bis 10 % mindern.^[12] Starkes Rauchen auf dem Balkon kann andere Mieter zur Minderung der Miete immerhin in einer Größenordnung von 5 % berechtigen.^[13] Wird der Mieter nachts ...