Das Mietverhältnis in der Krise / 8.4 Stromdiebstahl

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben. Zunächst einmal kann die kriminelle Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters.^[1] In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im Treppenhaus oder im Außenbereich der Wohnanlage und verlegen dann eine Leitung in ihre Wohnung. Freilich können auch sonstige Manipulationen an der Stromanlage zur fortgesetzten Stromversorgung des Mieters dienen.

Es bedarf keiner weiteren Problematisierung, dass der Stromdiebstahl des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.^[2] Insbesondere ist eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten sich der Mieter zurechnen lassen muss, seine Wohnung über ein an die von ihm wieder in Betrieb genommene Baustromversorgung angeschlossenes Kabel mit Strom versorgt.^[3]

Stets sind auch hier die Maßgaben des Einzelfalls zu berücksichtigen, wie insbesondere die Menge des entnommenen Stroms und die Gründe hierfür. Für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung ist die Berücksichtigung der Schwere der Pflichtverletzung des Mieters entscheidend. Die Kündigung ist unwirksam, wenn weder die Menge des unberechtigt entnommenen Stroms noch die Dauer der Pflichtverletzung dargelegt werden.^[4] Eine Kündigung wegen Stromdiebstahls ist nicht begründet, wenn der Mieter Strom aus einer im Treppenhaus befindlichen Steckdose entnimmt, weil sich der Vermieter bzw. dessen Hausmeister weigert, einen Stromausfall in der Wohnung des Mieters zu beseitigen, sofern dieser nicht zuvor die infolge eines früheren, eine Woche andauernden Stromausfalls entstandenen Kosten ausgleicht.^[5]

Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB wegen unbefugter Stromentnahme ist allenfalls dann erforderlich, wenn der Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht messbar ist.^[6] Bedient sich also der Mieter fremden Stroms, um nur ein- bis zweimal im Monat für kurze Zeit in seinem Keller Licht zu machen, bedarf es zwingend einer Abmahnung. Wegen vergleichbar kaum messbarer Stromentnahmen dürfte auch eine fristgemäße Kündigung nicht in Betracht kommen.^[7] Zwingend einer vorherigen Abmahnung bedarf eine außerordentliche Kündigung des Mieters, wenn nicht er, sondern sein Untermieter sich den Vorwurf des Stromdiebstahls gefallen lassen muss.^[8]

Im Übrigen kann nicht von einem kündigungsrelevanten Stromdiebstahl ausgegangen werden, wenn sich im Keller eines Mietshauses eine frei zugängliche Mehrfachsteckdose befindet. In einem derartigen Fall darf der Mieter davon ausgehen, dass er diese zumindest gelegentlich zum Betrieb einer Lampe oder zur Inbetriebnahme elektrischer Geräte (etwa einer elektrische Säge oder einem Staubsauger) nutzen darf. Insoweit führt auch das regelmäßige Einschalten einer Lampe oder der regelmäßige Betrieb eines Staubsaugers nicht zu einem nennenswerten Stromverbrauch, so dass man selbst bei Annahme eines Stromdiebstahls durch den Mieter nicht die zum abmahnungslosen Kündigungsausspruch erforderliche Schwere des Verstoßes im Sinne einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters bejahen könnte. Insoweit ist weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.^[9]

Zwingend einer vorherigen Abmahnung bedarf eine außerordentliche Kündigung des Mieters, wenn nicht er, sondern sein Untermieter sich den Vorwurf des Stromdiebstahls gefallen lassen muss. Im Übrigen kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung dann in Betracht, wenn

• der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten sich der Mieter zurechnen lassen muss, seine Wohnung über ein an die von ihm wieder in Betrieb genommene Baustromversorgung angeschlossenes Kabel mit Strom versorgt^[10];
• der Mieter seine Wohnung über eine im Keller befindliche Steckdose mit Strom versorgt^[11];
• der Mieter Manipulationen an der Anlage zur Stromversorgung vornimmt, um seine Badezimmer aufzuheizen^[12];
• der Mieter mit dem gestohlenen Strom Kühlschrank und Telefon betreibt.^[13]

Da dem Vermieter für die Voraussetzungen der Kündigung die Darlegungs- und Beweislast obliegt, muss er den Nachweis des Stromdiebstahls durch seinen Mieter führen.^[14]

Achtung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann auch dann in Betracht kommen, wenn nicht dem Mieter selbst, sondern seinem Untermieter der Vorwurf des Stromdiebstahls gemacht werden kann. Eine entsprechende außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters setzt jedoch zwingend eine Abmahnung voraus.^[15]

[1] Siehe Kap. 4.8.

[2] LG Köln, Urteil v. 17.3.1994, 1 S 251/93, NJW-RR 1994 S. 909; AG Potsdam, Urteil v. 6.10.1994, 26 C 205/94, WuM 1995 S. 40; AG Neukölln, Urteil v. 2.3.1995, 15 C 396/94, GE 1995 S. 501.

[3] AG Wedding, Urteil v. 10.2.2015, 11 C 103/14,...