Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist etwa die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.[1]
Hieraus ergibt sich spiegelbildlich, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art erlaubnispflichtig sind, die nach außen in Erscheinung treten.[2] Von einer Außenwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt und in der Wohnung Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.[3] Übt der Mieter eine derart erlaubnispflichtige Tätigkeit in der Wohnung aus und hat er keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.[4]
Nach Auffassung des LG Berlin[5] kann ein Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis dann bestehen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit könne im Einzelfall so organisiert sein, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt werde, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mietmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
Bei vertragswidriger Nutzung des (Geschäfts-)Mietobjekts kann der Vermieter vom Mieter gemäß § 541 BGB auch Unterlassung verlangen. Auf ein besonderes Interesse des Vermieters an der Unterlassung kommt es nicht an.[6] Wenn die vertragswidrige Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter zu einer Konkurrenzschutzverletzung des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter führt, ist nach entsprechender Aufforderung zur Nutzungsunterlassung selbstverständlich eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründet. Der Unterlassungsanspruch verjährt nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.[7]
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