Das Mietverhältnis in der Krise / 8.8 Unberechtigte Untervermietung

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings kann der Wohnungsmieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis bezüglich eines Teils der Wohnung vom Vermieter verlangen. Der Geschäftsraummieter hat dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Die Erlaubnis kann hier nur vertraglich geregelt bzw. vom Vermieter nach § 540 Abs. 1 BGB auch außervertraglich erteilt werden.

Die teilweise Überlassung der Wohnung an weitere Personen auf Dauer ist gemäß § 553 BGB ohne Einverständnis des Vermieters grundsätzlich nicht zulässig. Dies gilt nicht nur, wenn diese Personen einen eigenen Haushalt in der Wohnung führen wollen, sondern auch dann, wenn sie in den Haushalt des Mieters aufgenommen werden sollen. Die unerlaubte Untervermietung berechtigt grundsätzlich zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis des Vermieters hat.^[1]

Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von

• Ehegatten,
• Kindern,
• Lebenspartnern und Verlobten,
• Eltern oder Geschwistern

keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^[2] Etwas anderes kann sich ergeben, wenn der Aufnahme besondere Gründe wie etwa eine Überbelegung der Wohnung entgegenstehen. Für die Aufnahme des Lebensgefährten ist stets die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.^[3]

Achtung

Überlässt der Mieter die gesamte Wohnung einem oder mehreren Dritten zur selbstständigen Haushaltsführung, ist nur § 540 BGB anwendbar.^[4] Der Mieter hat dann wie im Bereich der Gewerberaummiete keinen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis.

Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung kann sich aus wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Veränderungen des Mieters ergeben.^[5] Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt grundsätzlich vor, wenn der Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit einem oder mehreren Dritten eine Wohngemeinschaft auf Dauer gründen will. Der Mieter ist in seiner persönlichen Lebensgestaltung grundsätzlich frei. Er kann deshalb auch pauschal geltend machen, er wolle in der Wohnung eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft beginnen.^[6] Die Aufnahme eines neuen Mitmieters in eine Wohngemeinschaft ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt den Vermieter insoweit nicht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB, da einer Wohngemeinschaft ein Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung einzelner Mitglieder zusteht.^[7] Für ein berechtigtes Interesse zur Aufnahme eines Untermieters bzw. weiteren Bewohners können grundsätzlich auch humanitäre Beweggründe ausreichen, etwa die Beherbergung eines Flüchtlings.^[8]

Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermieter begründen.^[9]

Voraussetzung für den Anspruch auf Erlaubnis ist, dass sich das Interesse zur Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags ergeben hat und der Mieter selbst weiterhin auf die Wohnung angewiesen ist. Der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu gründen, ist nicht berechtigt, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags diesen Wunsch verschwiegen hat, etwa weil er befürchtet hat, die Wohnung in diesem Fall nicht zu erhalten. Der Mieter muss Tatsachen vortragen, die sein nachträglich entstandenes Interesse begründen. Allein die Behauptung eines entsprechenden Wunsches reicht nicht.^[10]

Achtung

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.^[11]

Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unter, stellt dies eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Der Vermieter kann gemäß § 541 BGB Unterlassung verlangen oder das Mietverhältnis kündigen. Zuvor muss er jedoch den Mieter auffordern, das Untermietverhältnis zu beenden. Der Mieter muss also abgemahnt werden. Dabei muss ihm ausreichend Zeit zur Kündigung des Untermietverhältnisses gegeben werden. Wird der Mieter daraufhin allerdings nicht tätig, kann der Vermieter kündigen. Hat der Mieter die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt, hätte er jedoch Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis gehabt, ist die Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn triftige Gründe gegen die Untervermietung bestanden.^[12] In einem derartigen Fall ist auch nur die ordentliche Kündigung möglich. Entsprechendes gilt dann, wenn der Mieter nur für einen kurzen Zeitraum von ca. 2 Monaten einmalig eine 3. Person in die Wohnung aufgenommen hat. Einem derartigen einmaligen Vorgang kommt noch kein den Ausspruch einer Kün...