Alexander C. Blankenstein
1 Typische Störungen durch Mietnomaden
1.1 Der Mieter übernimmt das Mietobjekt nicht
Ein zwar reichlich seltener Fall in der mietrechtlichen Praxis, aber dennoch nicht ausgeschlossen ist die Konstellation, dass der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat, das Mietobjekt aber nicht übernimmt, also zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht erscheint. Die Gründe können vielfältig sein: So kann der Mieter zwischenzeitlich ein geeigneteres Objekt gefunden haben, ggf. kann er sich aber die Miete ohnehin nicht leisten und geht auf Tauchstation.
Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter aufgrund des Mietvertrags ein Gebrauchsrecht, ihn trifft aber keine Gebrauchspflicht. Die Nichtübernahme des Mietobjekts schützt den Mieter aber nicht vor seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag. Wenn er diese erfüllt, kann es dem Vermieter freilich egal sein, ob der Mieter das Mietobjekt tatsächlich übernimmt oder nicht. Freilich ist die Grenze dann erreicht, wenn die Mietsache durch Nichtnutzung gefährdet würde. Dies kann insbesondere in den Wintermonaten der Fall sein, wenn aufgrund der niedrigen Außentemperaturen etwa die Gefahr von Frostschäden besteht. Den Mieter treffen nämlich vertragliche Nebenpflichten, wie insbesondere die Obhutspflicht hinsichtlich des Mietobjekts. Der Vermieter kann dann den Mieter entsprechend gerichtlich auf Vornahme der erforderlichen Maßnahmen – notfalls im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes – in Anspruch nehmen.
Auch wenn den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft, berechtigt dies nicht zur Weitergabe der Wohnung an Dritte. Bewohnt der Mieter etwa selbst ein Haus, so liegt im Weitergeben der Mietwohnung an seine Kinder ohne Erlaubnis des Vermieters eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung.
Wenn der Mieter seinen Zahlungspflichten im Hinblick auf Kaution und Miete nicht nachkommt, kann der Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.
1.2 Der Mieter leistet keine Kaution
Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden Mieten.
Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.
Bereits der Verzug mit 2 Kautionsraten gemäß § 569 Abs. 2a BGB stellt also einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Diese Bestimmung gilt allerdings nur für das Wohnraummietrecht.
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Nettomiete in Höhe von 300 EUR sowie eine monatlich zu zahlende Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 150 EUR. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit das Dreifache der Nettomiete betragen, also insgesamt 900 EUR. § 569 Abs. 2a BGB spiegelt diesen Grundsatz wider, indem bei Ermittlung des Kautionsverzugs auch Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen unberücksichtigt bleiben.
Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Kaution in Höhe von weniger als 2 Monatsmieten, kommt die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bereits begrifflich nicht zur Anwendung, da sie ja einen Verzug mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten voraussetzt.
Um sich nicht von vornherein dieser recht einfachen Kündigungsmöglichkeit zu berauben, sollten Vermieter stets das gesetzlich Mögliche ausschöpfen und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen.
Vereinbaren die Parteien eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, können die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB zwar dann vorliegen, wenn der Mieter keine Kautionszahlung leistet. Zu beachten ist aber, dass die Kaution – unabhängig von ihrer konkreten Höhe – gemäß § 551 Abs. 2 BGB stets in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann.
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 650 EUR. Als Mietsicherheit verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe von 1.300 EUR. Nach der Grundregel in § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Gesamtkaution in 3 monatlichen Raten zahlen, nämlich jeweils in Höhe von 433,33 EUR. Sollte der Mieter die erste Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses und die zweite Kautionsrate mit der Folgemiete nicht zahlen, ist der Vermieter noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall liegen die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB nämlich noch nicht vor, da der Mieter ja mit Kautionszahlung...