Definition der Betriebskosten / 4.2 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Auch hier bieten die II. BV und die BetrKV eine Definition: Die Betriebskostenverordnung stellt in § 1 Abs. 2 Nr. 2 zunächst klar, dass zu den Betriebskosten nicht die Kosten gehören, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Anders als die BetrKV definiert die II. BV die Instandhaltungskosten ausschließlich in diesem Sinne, vgl. § 28 Abs. 1 II. BV. Inhaltlich ergibt sich hieraus aber kein Unterschied, da dort weiter bestimmt wird, dass der Ansatz der Instandhaltungskosten auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen dienen kann, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen oder Wohnraum oder anderer auf Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Etwas genauer bestimmt die II. BV dadurch den Unterschied zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, wie es auch in § 555b BGB ganz allgemein für das Mietrecht erfolgt. Schließlich werden auch Modernisierungsmaßnahmen erwähnt und deren Umlagefähigkeit als Betriebskosten ausgeschlossen.

Instandhaltungen sind Sicherungsmaßnahmen vor drohenden Schäden.^[1] Betreiber von Anlagen stellen häufig entsprechende Instandhaltungspläne auf. Bei der Instandsetzung handelt es sich um Reparaturarbeiten. Der Ausschluss als Betriebskostenposition erfolgt im Hinblick auf den Umstand, dass mit diesen Arbeiten der Gebrauch der Mietsache gem. § 535 BGB gewährleistet werden soll.

Aber auch hier sieht die Betriebskostenverordnung einige Ausnahmen vor, nämlich

• Gartenpflege (§ 2 Nr. 10) und
• verschiedene Wartungskosten bei Wassermengenreglern, Heizung, Warmwassergeräten, Aufzügen, Gartenpflege (hier: Instandhaltung), Gemeinschaftsantennen und maschinelle Wascheinrichtungen.

[1] Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 96