Der Titel und seine Durchsetzung / 1.1 Grundsätze

Auch nach rechtskräftigem Abschluss des Räumungsverfahrens darf der Vermieter nicht eigenmächtig das erstrittene Räumungsurteil umsetzen und etwa die Schlösser austauschen. Die Zwangsvollstreckung ist ausschließlich den jeweiligen Vollstreckungsorganen vorbehalten, bei der Räumung dem Gerichtsvollzieher. Räumung bedeutet aber nicht nur, dass der Mieter aus dem Besitz gesetzt wird und dem Vermieter der Besitz wieder eingeräumt wird. Zur Räumung gehört begrifflich bereits, dass auch das Mobiliar des Mieters aus den Mieträumen gebracht werden muss.

Kommt der Schuldner nicht freiwillig seiner titulierten Räumungs- und Herausgabepflicht nach, hat ihn der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz zu weisen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel gegen den Mieter voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der vermieteten Räume lautet.

Praxis-Beispiel

Urteilstenor

"Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im 2. Obergeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung nebst zugehörigem und mit Nr. 4 bezeichnetem, im Untergeschoss gelegenem Kellerraum in dem Gebäude Landstraße 4, 41589 Düsseldorf, zu räumen und an den Kläger herauszugeben."

Eine Falschbezeichnung der Räume kann gemäß § 319 ZPO berichtigt werden.^[1]

Räumungstitel

Mögliche Räumungstitel sind

• Räumungsurteile,
• einstweilige Verfügungen auf Räumung von Gewerberaum oder in Fällen des § 940 a ZPO auf Räumung von Wohnraum,
• gerichtliche Vergleiche nach § 794 I Nr. 1 ZPO: Dabei muss aber die Räumungsverpflichtung des Schuldners unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden sein. Die bloße Einigung über eine Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt genügt nicht. Ein lediglich außergerichtlicher Vergleich stellt keine Grundlage für eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar,
• notarielle Urkunden gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, die jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig sind und nicht bei Wohnraummietverhältnissen (siehe Kap. 2.2.1.8). Liegt ein Mischmietverhältnis vor, kommt es auf die überwiegende Nutzung an,
• Anwaltsvergleiche gemäß § 796a ZPO. Auch sie sind jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Bei Mischmietverhältnissen gelten die Grundsätze wie bei der notariellen Urkunde,
• Zuschlags- oder Räumungsbeschlüsse nach §§ 93 Abs. 1, 149 Abs. 2 ZVG.

Achtung

Veräußerung von Wohnungseigentum

Urteile zur Veräußerung von Wohnungseigentum ermöglichen nur die Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer gemäß § 17 WEG, nicht aber gegen dessen Mieter.

Mitbesitz weiterer Personen

Die Räumung kann grundsätzlich nur gegen die im Titel genannten Personen durchgeführt werden. Dies gilt auch für solche, die nicht Partei des Mietvertrags geworden sind, die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses aber gleichwohl im Mitgewahrsam haben. Eine Räumungsvollstreckung ihnen gegenüber ist ohne entsprechenden Titel grundsätzlich nicht möglich.^[2] Der Gerichtsvollzieher kann den Räumungsauftrag aber nicht zurückweisen, ohne zuvor den vom Mieter oder dem Dritten behaupteten Mitbesitz im Hinblick auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu überprüfen.^[3]

Mit der Räumung durch den Gerichtsvollzieher kann der Vermieter allerdings nicht die Wiederherstellung eines "vertragsgemäßen Zustands" verlangen. Hierfür wäre ein weiterer Titel gegen den Mieter nach § 887 ZPO herbeizuführen.^[4]

Auftrag an den Gerichtsvollzieher

Der Gerichtsvollzieher wird nur aufgrund eines Auftrags gemäß § 753 ZPO tätig. Dieser ist an das Prozessgericht des ersten Rechtszugs zu richten und dort an die Verteilungsstelle für die Gerichtsvollzieher. Der Gerichtsvollzieher wird grundsätzlich erst tätig, wenn der Vermieter einen Vorschuss entrichtet, der die voraussichtlich entstehenden Vollstreckungskosten deckt. Der Gerichtsvollzieher hat den Räumungsauftrag dann zügig auszuführen. Eine Vollziehungsdauer von drei Monaten ist jedenfalls zu lang.^[5]

Räumungstermin

Der Gerichtsvollzieher hat die Räumung schonend und kostengünstig zu gestalten. Der Räumungstermin ist gemäß § 180 Nr. 2 Satz 2 GVGA im Hinblick auf die Bestimmung des § 765a Abs. 2 ZPO drei Wochen zuvor anzukündigen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Mieter ggf. Räumungsschutz nach § 765a Abs. 1 ZPO beantragt (siehe Kap. 5.4.8) und dass er sich überhaupt auf die Räumung vorbereiten kann.

Zum Räumungstermin müssen die dem Mieter gewährten Schutzfristen der §§ 794a, 765a ZPO abgelaufen sein, wobei der Räumungstermin aber vorher bereits anberaumt werden kann. Droht dem Mieter die Obdachlosigkeit, muss der Gerichtsvollzieher gemäß § 181 Abs. 2 GVGA die Sozialbehörde benachrichtigen (siehe Kap. 5.4.8.4).

Nach Abschluss des Verfahrens hat der Gerichtsvollzieher den Vermieter mit knapper Begründung über den Ausgang zu unterrichten.^[6] Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, beim Räumungstermin anwesend zu sein.^[7]

Kosten der Räumung und Lagerung

Grundsätzlich müssen Wohnung und Geschäftsraum auch noch von dem darin befindlichen ...