Der Titel und seine Durchsetzung

Zusammenfassung

Überblick

Da das geltende Recht Selbstjustiz verbietet, bedarf es des formalistischen Zwangsvollstreckungsverfahrens, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Titel des Vermieters nicht freiwillig nachkommt. Egal, ob der Vermieter Räumung, Zahlung, Handlung oder Unterlassung vom Mieter begehrt, sind immer drei Voraussetzungen für jede Art der Zwangsvollstreckung zu beachten:

Vollstreckungstitel

Der Vermieter muss über einen sog. Vollstreckungstitel verfügen (z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid nach Mahnverfahren, notarielle Urkunde).

Vollstreckungsklausel

Der Vollstreckungstitel muss mit einer sog. Vollstreckungsklausel versehen sein. Sie wird in der Regel vom Prozessgericht bzw. bei notariellen Urkunden vom Notar erteilt und bescheinigt, dass der Vermieter aus dem Titel vollstrecken kann.

Zustellung

Schließlich muss der Vollstreckungstitel dem Schuldner zugestellt werden. Urteile und Beschlüsse werden "automatisch" vom Gericht zugestellt. Für die Zustellung anderer Titel hat der Vermieter selbst zu sorgen und hiermit einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Der zuständige Gerichtsvollzieher kann über die Gerichtsvollzieherverteilungsstelle des Amtsgerichts in Erfahrung gebracht werden, in dessen Bezirk der Mieter wohnt. Der Gerichtsvollzieher kann über diese Stelle direkt beauftragt werden. Die Justizbehörden der Länder stellen vielfach sehr breite und gute Informationen im Internet zur Verfügung, sodass der zuständige Gerichtsvollzieher auch über das Internet in Erfahrung gebracht werden kann.

1 Räumung

1.1 Grundsätze

Auch nach rechtskräftigem Abschluss des Räumungsverfahrens darf der Vermieter nicht eigenmächtig das erstrittene Räumungsurteil umsetzen und etwa die Schlösser austauschen. Die Zwangsvollstreckung ist ausschließlich den jeweiligen Vollstreckungsorganen vorbehalten, bei der Räumung dem Gerichtsvollzieher. Räumung bedeutet aber nicht nur, dass der Mieter aus dem Besitz gesetzt wird und dem Vermieter der Besitz wieder eingeräumt wird. Zur Räumung gehört begrifflich bereits, dass auch das Mobiliar des Mieters aus den Mieträumen gebracht werden muss.

Kommt der Schuldner nicht freiwillig seiner titulierten Räumungs- und Herausgabepflicht nach, hat ihn der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz zu weisen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel gegen den Mieter voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der vermieteten Räume lautet.

Praxis-Beispiel

Urteilstenor

"Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im 2. Obergeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung nebst zugehörigem und mit Nr. 4 bezeichnetem, im Untergeschoss gelegenem Kellerraum in dem Gebäude Landstraße 4, 41589 Düsseldorf, zu räumen und an den Kläger herauszugeben."

Eine Falschbezeichnung der Räume kann gemäß § 319 ZPO berichtigt werden.^[1]

Räumungstitel

Mögliche Räumungstitel sind

• Räumungsurteile,
• einstweilige Verfügungen auf Räumung von Gewerberaum oder in Fällen des § 940 a ZPO auf Räumung von Wohnraum,
• gerichtliche Vergleiche nach § 794 I Nr. 1 ZPO: Dabei muss aber die Räumungsverpflichtung des Schuldners unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden sein. Die bloße Einigung über eine Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt genügt nicht. Ein lediglich außergerichtlicher Vergleich stellt keine Grundlage für eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar,
• notarielle Urkunden gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, die jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig sind und nicht bei Wohnraummietverhältnissen (siehe Kap. 2.2.1.8). Liegt ein Mischmietverhältnis vor, kommt es auf die überwiegende Nutzung an,
• Anwaltsvergleiche gemäß § 796a ZPO. Auch sie sind jedoch nur bei Gewerberaummietverhältnissen zulässig. Bei Mischmietverhältnissen gelten die Grundsätze wie bei der notariellen Urkunde,
• Zuschlags- oder Räumungsbeschlüsse nach §§ 93 Abs. 1, 149 Abs. 2 ZVG.

Achtung

Veräußerung von Wohnungseigentum

Urteile zur Veräußerung von Wohnungseigentum ermöglichen nur die Zwangsvollstreckung gegen den Eigentümer gemäß § 17 WEG, nicht aber gegen dessen Mieter.

Mitbesitz weiterer Personen

Die Räumung kann grundsätzlich nur gegen die im Titel genannten Personen durchgeführt werden. Dies gilt auch für solche, die nicht Partei des Mietvertrags geworden sind, die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses aber gleichwohl im Mitgewahrsam haben. Eine Räumungsvollstreckung ihnen gegenüber ist ohne entsprechenden Titel grundsätzlich nicht möglich.^[2] Der Gerichtsvollzieher kann den Räumungsauftrag aber nicht zurückweisen, ohne zuvor den vom Mieter oder dem Dritten behaupteten Mitbesitz im Hinblick auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu überprüfen.^[3]

Mit der Räumung durch den Gerichtsvollzieher kann der Vermieter allerdings nicht die Wiederherstellung eines "vertragsgemäßen Zustands" verlangen. Hierfür wäre ein weiterer Titel gegen den Mieter nach § 887 ZPO herbeizuführen.^[4]

Auftrag an den Gerichtsvollzieher

Der Gerichtsvollzieher wird nur aufgrund eines Auf...