Gemäß § 8 Abs. 4 Wohnbindungsgesetz, § 29 Abs. 1 NMV, gilt für den preisgebundenen Wohnraum ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht. Entsprechendes gilt für den preisfreien Wohnraum oder Gewerberaum – beschränkt auf die Abrechnungsunterlagen.
Dem Mieter steht bei Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht der abgerechneten Betriebskosten und der Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zu.[1]
Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, dem Mieter sämtliche Rechnungen und sonstige Belege im Original zu präsentieren. Es besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Übersendung von Fotokopien. Hierzu führt der BGH in seiner Entscheidung vom 8.3.2006 aus, dass gem. § 259 Abs. 1 BGB der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben mitzuteilen und Belege "vorzulegen" habe. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sehe das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor.
Der BGH meint für den preisfreien Wohnraum aber weiter, dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege nach Treu und Glauben ausnahmsweise dann in Betracht komme, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Mögliche Beispiele können ein zu weit entferntes Vermieterbüro bei unzumutbaren Zeitaufwand oder unzumutbarer Entfernung sein. Weitere Ausnahmefälle können Krankheit/Gebrechlichkeit des Mieters oder die Zerstrittenheit von Mieter und Vermieter darstellen.[2]
Hat der Mieter nach den vorhergehenden Ausführungen ausnahmsweise einen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien, muss er die hierfür entstehenden Kosten zahlen und in Vorleistung treten. Der Vermieter kann die Zusendung verweigern, bis ihm der Mieter die Kosten vorschießt.[3]
Der BGH verweist auf die Vorschrift in § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse, die bestimmt, dass der Mieter anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen könne. Für preisgebundenen Wohnraum besteht also ein entsprechender Anspruch. Eine analoge Anwendung auf den preisfreien Wohnraum hat der BGH jedoch nicht gesehen. Die Bereitschaft, dem Vermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten reiche hierfür nicht aus. Der Vermieter könne ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Kopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und den Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern.
Ort der Einsicht ist ohne eine vertragliche Vereinbarung grundsätzlich der Wohnort des Schuldners. So ist gem. § 269 BGB auf den Leistungsort abzustellen. Dies ist der Wohnsitz des Schuldners und im vorliegenden Fall des Vermieters.[4] In Betracht kommt auch das Büro des Vermieters oder der Hausverwaltung, wenn das Büro mit dem Ort, an dem sich das Mietobjekt befindet, identisch ist. Die Ausnahmen, die bereits zur Frage des Anspruchs auf Zusendung von Fotokopien erörtert worden sind, dürften auch hier greifen.
Alles in allem ist hier eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen. Eine schematische Darstellung verbietet sich.
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