Aussteller der Abrechnung muss der Vermieter sein. Ansonsten hat der Vermieter kein Recht, über die Betriebskosten abzurechnen und eine sich ggf. daraus ergebende Nachzahlung zu beanspruchen.[1] Er wäre auch nicht klagebefugt, da ihm die sogenannte Aktivlegitimation fehlt.
Bei Veräußerung der Mietsache gilt zunächst § 566 BGB. Gemäß Abs. 1 der Vorschrift gilt, dass, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Mit seinem Urteil vom 3.12.2003 hat der BGH[2] allerdings entschieden, dass nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter verpflichtet sei, die Betriebskosten der zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels abgelaufenen Abrechnungsperiode abzurechnen. Außerdem sei er auch berechtigt, etwaige Nachzahlungen zu erheben; es komme also nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden sei.
Der Senat zieht insoweit eine Parallele für den vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem Vermögensgesetz: Auch hier sei der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels abgelaufene Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.
Diese Lösung – so der BGH – sorge für Rechtsklarheit und vermeide insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibe, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung der Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen seien.[3]
Insofern meint hier der BGH, dass das strikte Festhalten am sog. Fälligkeitsprinzip die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren würde, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer u. U. erst beschaffen müsse. Im Übrigen können sich für den Erwerber erhebliche Hindernisse ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vor seinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen solle. Schließlich – dies mag das entscheidende Argument des BGH sein – ist auch zu berücksichtigen, dass der Erwerber in der nun abzurechnenden Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten habe und er sich ggf. an den Veräußerer wenden müsse, um evtl. Ansprüche gerichtlich durchzusetzen. Die Rechtsprechung des BGH sorgt hier also im Falle der Veräußerung der Mietsache für eine größere Praktikabilität.[4] Entsprechendes dürfte auch für sonstige Fälle des Rechtsübergangs gelten, insbesondere bei Schenkung, Tausch oder dem Vermächtnis sowie der Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.
Bei Anordnung der Zwangsverwaltung ist allerdings zu beachten, dass der Zwangsverwalter nicht nur für den Abrechnungszeitraum seiner Bestellung, sondern auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume verantwortlich ist. Voraussetzung ist, dass der Anspruch auf Erstellung der entsprechenden Betriebskostenabrechnung fällig und noch nicht erledigt ist.[5] Die etwa gegenüber der Veräußerung andere Handhabung erklärt sich schlicht mit dem Wesen und dem Aufgabenbereich der Zwangsverwaltung. So hat der Zwangsverwalter die umfassende Rechtspflicht der Prüfung, ob Geldforderungen bestehen und für die übrigen Gläubiger geltend gemacht werden können. Entsprechendes gilt auch bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens, wonach der Insolvenzverwalter unmittelbar verpflichtet ist, über einen Abrechnungszeitraum abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens noch nicht abgelaufen ist. Insofern trifft ihn die Verpflichtung, über bereits vergangene Abrechnungsperioden eine Abrechnung zu erstellen.[6]
Ansonsten gilt, dass der neue Vermieter nur dann eine "alte" Betriebskostenabrechnung vornehmen kann und eine entsprechende Nachforderung beanspruchen darf, wenn er dies dem Mieter gegenüber gem. § 174 oder in entsprechender Anwendung des § 182 Abs. 3 BGB nachgewiesen hat.[7]
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