Die Umlagefähigkeit der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung richtet sich im Grundsatz nach der entsprechenden Gebäude- oder Betriebsbezogenheit.
Ansatzfähig sind die Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Durch eine Sachversicherung werden Schadensereignisse am Gebäude abgedeckt. Eine Haftpflichtversicherung schützt den Gebäudeeigentümer und mitversicherte Personen vor finanziellen Einbußen, die ihnen durch eine Verpflichtung zum Schadensersatz entstehen können.
Elementarversicherung
Klarstellend wurden die Kosten für die sogenannte Elementarversicherung in den Katalog aufgenommen. Die Kosten für diese Versicherung sind auch in den Fällen umlagefähig, in denen der Mietvertrag vor dem Inkrafttreten der BetrKV abgeschlossen wurde und zur Betriebskostenumlage auf der Anl. 3 II. BV verweist. Als Elementarschäden werden solche finanziellen Schäden bezeichnet, die Folge von Naturereignissen ist. Bei der Frage, ob diese Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden können, ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit besonders zu prüfen.
Wohngebäudeversicherung
Die allgemeine Wohngebäudeversicherung verbindet verschiedene Gefahren (Brand, Leitungswasserschaden, Sturm, Blitz, Explosion, Hagel).
In diesem Zusammenhang wird auch problematisiert, ob Mietausfälle umlagefähig sind. Hier ist zu unterscheiden: Handelt es sich um eine selbstständige Mietverlustversicherung, die schlicht vor dem Risiko verminderter Mieteinnahmen durch Auszug des Mieters schützen soll, so sind diese Kosten nicht umlagefähig. Sofern es sich allerdings – wie in der Regel – um einen mitversicherten Mietausfall im Schadensfall handelt, ist der in der Versicherungsprämie enthaltene fiktive Anteil nicht prämienmindernd herauszurechnen. Gegen den Abschluss zum Neuwert dürften keine Bedenken bestehen. Im Grunde genommen gilt hier allgemeines Schadensrecht. Der Auszug des Mieters und der dadurch entstandene finanzielle Verlust verwirklichen sich nicht aufgrund des allgemeinen mietvertraglichen Risikos, sondern sind Folge eines Sachschadens, der im Übrigen lediglich einen sehr geringen Umfang der Versicherungsprämie ausmachen dürfte.
Internationaler Terrorismus
Umlagefähig dürfte auch die Absicherung des Risikos gegen Schäden sein, die durch internationalen Terrorismus entstehen. Hier ist aber dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gleichfalls besondere Beachtung zu schenken. Bei der Terrorschadensversicherung handelt es sich dabei ähnlich einer Kaskoversicherung um eine Sachversicherung. Sie sollte nicht gedankenlos von jedem Vermieter abgeschlossen werden, sondern es ist eine besondere Gefährdungslage herauszuarbeiten. Insofern ist der Sachverhalt vergleichbar mit Fällen der Elementarschadenversicherung, die auch nur in entsprechend gefährdeten Gebieten in Betracht kommen kann.
Nicht umlagefähige Versicherungen
Im Grundsatz nicht umlagefähig sind neben der Mietverlustversicherung auch die Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, die Hausrat- und die Privathaftpflichtversicherung, die Betriebsunterbrechungsversicherung, eine Reparaturversicherung oder Ähnliches. Entscheidendes Kriterium für die Umlagefähigkeit ist, ob entsprechende Kosten ein persönliches Risiko des Vermieters abdecken oder nicht.
Vandalismus
Unter Hinweis auf die Begründung der Bundesregierung zur BetrKV wird die Ansicht vertreten, dass Prämien bei Vandalismus nicht als Betriebskosten ansatzfähig sind.
Zwar wird zuerkannt, dass eine entsprechende Versicherung gegen Vandalismus zu den Sachversicherungen gehört und diese Versicherung generell die Kosten für Instandsetzungen abdecke, hingewiesen wird jedoch darauf, dass durch den Abschluss einer entsprechenden Versicherung der Vermieter die ihm für Instandhaltungen obliegende Kostenlast auf die Versicherungsgesellschaft übertrage. Dabei sei zu bedenken, dass diese Versicherung sehr häufig von Vermietern abgeschlossen werde, die ihren gesamten Wohnungsbestand in den Versicherungsschutz einbeziehen lassen, sodass in diesen Fällen die Versicherung nicht einen mehr oder weniger wahrscheinlichen Eventualfall abdecke.
Zunächst aber wurden in der Begründung der Bundesregierung zur Verordnung Vandalismusschäden nicht behandelt. Die Begründung meint, dass dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz besondere Bedeutung zukomme. Dies ist auch der entscheidende Ansatz. Unzweifelhaft gehört eine Vandalismusschadenversicherung zu den Sachversicherungen, die auch Kosten für Instandsetzungen abdecken. Weiter muss überlegt werden, ob bei der Beseitigung von Vandalismusschäden nicht vielmehr Reparaturen in den Vordergrund gestellt werden. Dann nämlich scheidet eine Umlage aus. Sind also Prämien für eine Versicherung gegen Vandalismusschäden wirtschaftlich und werden durch sie nicht Reparaturen in Ansatz gebracht, so sind die Kosten für die Versicherung des sogenannten Vandalismusrisikos als Betriebskosten ansetzbar, da es sich um eine Sachversicherung handelt.