Die einzelnen Betriebskostenarten / 11.1 Allgemeines

Problematisch erscheint die exakte Bestimmung der Hausmeisterkosten. Auffällig ist, dass § 2 Nr. 14 BetrKV beschreibt, was nicht zu den Hausmeisterkosten gehört, also nicht umlagefähig ist. Auch die Begründung zu Nr. 14 erklärt lediglich, dass Nr. 14 im Wesentlichen geltendes Recht übernehme.^[1] Schließlich wurde – so heißt es in der Begründung zur Verordnung weiter – "und 16" neu eingeführt; der Hauswart übernehme nicht selten auch die Überwachung, Pflege und Reinigung der für die Wäschepflege zur Verfügung gestellten Einrichtungen. Die Ergänzung der Regelung entspreche der Systematik der Nr. 14, wonach Kosten für bestimmte Arbeitsleistungen nach dem Katalog des § 2 der BetrKV nicht angesetzt werden dürfen, soweit diese Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden.

Mit diesen Ausführungen der Begründung wird ein wenig deutlicher, welche Kosten nach dieser Vorschrift umlagefähig sind:

Sofern Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach ohnehin umlagefähigen Kostenpositionen nicht gesondert angesetzt werden. Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung, Kosten für Schönheitsreparaturen oder Kosten der Hausverwaltung sind ebenfalls nach anderen Vorschriften in Ansatz zu bringen oder sind in der Miete enthalten. Insofern wäre eine positive Formulierung nahezu unmöglich. Entscheidend ist daher, eine sorgfältige Unterscheidung zu den "negativen Abgrenzungsfällen" der Verordnung vorzunehmen. Dabei gilt, dass es für den Ansatz von Hausmeisterkosten grundsätzlich keinen Unterschied macht, ob der Vermieter einen eigenen Hausmeister einstellt oder ein Serviceunternehmen beauftragt. Auch gegen die Beauftragung eines Regiebetriebs bestehen keine Bedenken.

Auch hier bildet das Gebot der Wirtschaftlichkeit in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB die Grenze.^[2] Grundsätzlich sind die Kosten für den Hauswart nach folgenden Kategorien zu unterscheiden (im Anschluss genauer ausgeführt):^[3]

1. Tätigkeiten, die eine andere Betriebskostenart darstellen
2. Maßnahmen der Sicherheit und Ordnung
3. Wartungs-, Pflege- und Überwachungsarbeiten
4. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
5. Aufgaben der Verwaltung

Tätigkeiten, die eine andere Betriebskostenart betreffen

Tätigkeiten des Hausmeisters, die in den Bereich "andere Betriebskostenarten" fallen, sind unstreitig umlagefähig. Wartungs- und Pflegekosten, die nach Nr. 2–10 und 16 ansetzbar sind, müssen also mit den Hausmeisterkosten abgerechnet werden. Dies ist im Interesse der Klarheit und Überprüfbarkeit erforderlich, sofern die Kosten über eine Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.^[4] Nur die verbrauchten Materialien sind in der jeweils anderen Betriebskostenart auszuweisen.^[5] Die Vorschrift nimmt aber nur auf Nr. 2–10 und 16 des Betriebskostenkatalogs Bezug, daher sind Kosten für Tätigkeiten des Hauswarts, die anderen Betriebskostenarten zuzuordnen sind, entsprechend nicht hier umlagefähig. Erledigt der Hauswart aber Aufgaben, die den genannten Betriebskostenpositionen zuzurechnen sind, sind die Lohnkosten nicht bei der jeweiligen Betriebskostenart anzusetzen.

Der Hauswart

Der Hauswart erledigt Aufgaben der Reinigung oder der Gartenpflege. Im Rahmen dieser Kostenart (Nr. 10) dürfen keine anteiligen Lohnkosten berechnet werden. Diese sind in Nr. 14 BetrKV in Ansatz zu bringen.

Soweit sie umlagefähig sind, sind Materialkosten (etwa für den Dünger der Gartenpflege oder für Streugut für den Winterdienst) bei der anderen Betriebskostenart anzusetzen. Hausmeisterkosten sind also dann umlagefähig, wenn der Hauswart Tätigkeiten wahrnimmt, die andere Betriebskostenarten betreffen. Hierzu zählen:

• Arbeiten am Aufzug (auch Notrufbereitschaft)
• Abwasserkosten, Kosten für die Bedienung einer nichtöffentlichen Entwässerungsanlage oder einer Entwässerungspumpe
• Durchführung der Gebäudereinigung
• Durchführung der Gartenpflege
• Wasser-/Warmwasserkosten. Hier: Bedienung, Überwachung oder Pflege der hauseigenen Wasserversorgungsanlage und der Wasseraufbereitungsanlage, Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen, Ablesung der Wasserzähler, da Verwaltungskosten nach § 2 Nr. 2, 5a BetrKV^[6]
• Arbeiten im Rahmen der Müllbeseitigung
• Arbeiten im Rahmen der Straßenreinigung
• Arbeiten im Bereich der Wäschepflege. Hier: Überwachung, Pflege und Reinigung der Gemeinschaftswaschmaschinen

Maßnahmen der Sicherheit und Ordnung

Wesentliche Aufgabe eines Hausmeisters ist es, für die Sicherheit und Ordnung im Wohnbereich zu sorgen und Gefahrenbereiche zu erkennen.

Tätigkeiten im Bereich Sicherheit sind u. a.:

• Kontrolle der Rettungs- und Fluchtwege
• Kontrolle, dass keine gefährlichen Gegenstände auf Gemeinschaftsflächen abgestellt oder gelagert werden
• ordnungsgemäßes Verschließen der Außentüren
• Kontrolle der freien Abflüsse im Keller
• Kontrolle der Beleuchtung
• Prüfung der haustechnischen Anlagen
• Beseitigung/Entsorgung von Unrat
• Überwachung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten

Zum Ordnungsbereich gehört etwa die Einhaltung der Hausordnung, wie etwa die Überwachung der Treppenhau...