Die einzelnen Betriebskostenarten / 2 Wasserversorgung

Zitat

Nach Nr. 2 des § 2 BetrKV zählen zu den Betriebskosten i. S. v. § 1:

die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe

2.1 Allgemeines

Kosten des Wasserverbrauchs

Umlagefähig sind allein diejenigen Kosten, die durch einen Verbrauch der Nutzer verursacht wurden. Hierzu gehören die Kosten, die durch das Wasserversorgungsunternehmen oder im Rahmen einer entsprechenden Gebühr durch die Gemeinde erhoben werden.

Wird über die reinen Verbrauchskosten hinaus eine Grundgebühr berechnet, so ist diese Gebühr ebenfalls umlagefähig.^[1] Da für die Umlage entscheidend ist, dass es sich um Kosten handelt, die durch einen Verbrauch seitens der Nutzer verursacht wurden, sind die übrigen Wasserkosten außer Betracht zu lassen. Dies gilt etwa für den Wasserverbrauch, der durch Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten durch den Vermieter entstanden sind, oder für Mehrkosten durch Defekte am Leitungssystem oder an einer Verbrauchsstelle. Dieser Kostenansatz ist in der Abrechnung entsprechend zu kürzen.^[2] Bei außergewöhnlichem Wasserverbrauch ist der Vermieter gehalten, die Ursache hierfür zu finden. Dies kann über eine Kontrolle der Wasserzähler, einen entsprechenden Hinweis an die Mieter mit der Aufforderung, den Wasserverbrauch zu überprüfen, oder andere geeignete Maßnahmen erfolgen. Unternimmt nämlich der Vermieter nichts, könnte ihm ein Schadensersatzanspruch aus schuldhafter Verletzung einer Nebenpflicht erwachsen, der auf Freihaltung von den Kosten gerichtet ist, die das Übliche übersteigen.^[3] Stellt sich umgekehrt heraus, dass der außergewöhnliche Wasserverbrauch von einem Mangel am Mietobjekt herrührt, ist der Mieter gem. § 536c BGB gehalten, dem Vermieter diesen Mangel anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, vgl. § 536c Abs. 2, Satz 1 BGB. Dabei bezieht sich die Anzeigepflicht des Mieters nicht allein auf das von ihm ausschließlich benutzte Mietobjekt; sie kann sich auch auf mitbenutzte Teile des Hauses wie Hausflur, Keller oder Treppenhaus beziehen.^[4]

Grundgebühren werden meist als einheitliche Grundgebühr zusammengefasst. Sie enthalten in aller Regel die Vorhaltekosten des Wasserwerks sowie die Kosten des Rohrnetzes.

Zählerkosten

Als Zählermiete oder Zählergebühr können die Zählerkosten auch einzeln abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden. Die Verordnung nennt explizit die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern. Aufgrund der ausdrücklichen Nennung in der BetrKV sind hier Anmietungs- oder Leasingkosten umlagefähig. Hingegen darf der Kauf der Wasserzähler nicht umgelegt werden. Anders als in § 4 Satz 2 HeizkostenV geregelt, bedarf es keiner Information an den Mieter, ob die Geräte gemietet oder gekauft werden sollen. Dies liegt – unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes – im Ermessen des Vermieters.

Zusatzkosten eines zur Funkablesung geeigneten Geräts sind gleichfalls umlagefähig. Dies geht aus der Entscheidung des BGH vom 28.9.2011 hervor, wonach der Mieter den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes Systems zu dulden hat.^[5] Auch wenn die Entscheidung auf Kritik gestoßen ist,^[6] hat der BGH für Klarheit und Rechtssicherung beim Austausch funktionsfähiger alter Erfassungsgeräte gegen moderne Erfassungsgeräte gesorgt.^[7]

Eichfristen

Wasserzähler für Kaltwasser und ihre mechanischen Zusatzeinrichtungen sind alle sechs Jahre zu eichen, vgl. § 41 Nr. 6a MessEG in Verbindung mit § 34 Abs. 1 Nr. 1, Anlage 7, Tabelle 1, 5.5.1 MessEV. Insgesamt wurde das Mess- und Eichwesen mit Gesetz vom 25.7.2014, in Kraft getreten am 1.1.2015, neu geordnet und mit der Mess- und Eichverordnung vom 29.9.2014, in Kraft getreten am 1.1.2015, konkretisiert (BGB, Bl. I, 2014, 2010). Anlass waren u. a. neue Europäische Richtlinien, die in nationales Recht umzusetzen waren.^[8]

Die Gültigkeitsdauer für die Eichung gem. § 37 Abs. 1 Satz 2 MessEG beginnt mit dem In-Verkehr-Bringen des Messgeräts und läuft nach § 34 Abs. 2 MessEV mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Frist rechnerisch endet, ab. Wird das Gerät 2016 installiert, läuft die Eichfrist nach sechs Jahren, am 31.12.2022, ab. Insofern ist auch die Definition "laufend entstehende Kosten" erfüllt.

Kosten der Berechnung und Aufteilung

Gemeint sind hier Kosten für die Ablesung der Wasserzähler und die entsprechend zu erstellende Abrechnung. Nicht umlagefähig ist der Aufwand für die Verteilung der Wasserkosten nach einem festen Maßstab, etwa nach Wohnfläche.^[9] ...