Die einzelnen Betriebskostenarten / 2.2 Die Umlage

Die in § 2 Nr. 2 BetrKV aufgeführten Kosten der Wasserversorgung dürfen nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Wasserverbrauch der Wohnparteien Rechnung trägt, umgelegt werden (§ 556a Abs. 1 BGB, § 21 Abs. 2 Satz 2 NVM 1970).

Der Vermieter ist also prinzipiell in der Wahl des Abrechnungsmaßstabs für die Wasserkosten frei. Wasserkosten sind aber grundsätzlich solche, die nach einem Verbrauch erfasst werden können. Sind in jedem Haushalt Kaltwasserzähler vorhanden, so sollte nach diesen abgerechnet werden.

Gemäß § 556a Abs. 2 BGB gilt für den preisfreien Wohnungsbau, dass die Kosten der Wasserversorgung "ganz oder teilweise" nach dem unterschiedlichen Wasserverbrauch der Mieter umgelegt werden dürfen. Durch die Einführung des Wortes "teilweise" ist ein Grundkostenanteil (etwa 30 Prozent) nach der Wohnfläche denkbar. Verfügen aber nicht sämtliche Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit über geeignete Messeinrichtungen, so ist die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche so lange zulässig, wie noch nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.^[1] Anders als im preisfreien Wohnungsbau ist die hundertprozentige verbrauchsabhängige Kostenumlage im sozialen Wohnungsbau zwingend, vgl. § 21 Abs. 2 und 3 NMV.

Insofern stellt sich allein im preisfreien Wohnraum die Frage, wie abzurechnen ist, wenn nur ein Teil der Mietobjekte mit Einzelwasserzählern ausgerüstet ist. In aller Regel wird die Summe der Einzelverbräuche unter dem Verbrauch nach dem Hauptwasserzähler liegen. Insofern wird ein Aufschlag von 10 Prozent auf die Gesamtkosten nach den Wohnungswasserzählern vorgeschlagen.^[2] Im Zweifel sollte allerdings nach dem Flächenschlüssel abgerechnet werden.^[3] So erscheint ein allgemeiner Aufschlag von 10 Prozent willkürlich gewählt. Schließlich ist auch zu beachten, dass – entsprechend der o. g. BGH-Rechtsprechung – nur dann nach Verbrauch abzurechnen ist, wenn alle Mietparteien über einen entsprechenden Einzelwasserzähler verfügen. Ein genereller Anspruch, allein nach Verbrauch oder Verursachung umzulegen, ist aus § 556a Abs. 1 BGB nicht erkennbar.

Aus § 556a Abs. 1 BGB ergibt sich aber nicht, dass der Vermieter immer verpflichtet bzw. berechtigt ist, allein nach Verbrauch oder Verursachung umzulegen, sofern nur irgendwo in dem von mehreren Parteien genutzten Objekt eine entsprechende Erfassung stattfindet oder dies technisch möglich ist. Es bedarf hier mindestens einer gesetzlichen Verpflichtung wie etwa beim Einbau von Kaltwasserzählern im Neubau.^[4]

Weiter verlangen viele Mieter die Umstellung auf einen verbrauchsorientierten Maßstab, z. B. auf das Verhältnis der Personenanzahl. Dies ist praktisch kaum zu leisten. Das AG Hattingen hat hierzu Folgendes festgestellt:

Zitat

Eine personenbezogene Umlage der Betriebskosten hat zur Konsequenz, dass jede eintretende Veränderung, also bei Wohnungswechsel, der Geburt eines Kindes, dem Tode eines Familienmitglieds, beim Zuzug einer weiteren Person, zum Zeitpunkt der Veränderung, also ggf. mitten im Kalenderjahr berücksichtigt werden muss. Aus Erfahrung ist in der Wohnungswirtschaft und auch aus zahlreichen Streitigkeiten bekannt, dass solche Änderungsmeldungen nicht oder verspätet erfolgen. Auch gibt es ständige Diskussionen über die Frage, ob der Aufenthalt von Besuchern in der Wohnung ab der 4. oder erst ab der 6. Woche bei der Umlage der Betriebskosten zu berücksichtigen ist. Ebenso wie Mieter mit einer geringen Personenzahl an der personenabhängigen Abrechnung interessiert sind, wird es im Wohnungsbestand eine große Zahl derer geben, die gegenteilige Interessen haben, weil ihre Personenzahl größer ist. Das muss auch dann gelten, wenn der Umlegungsmaßstab sich nur für die eine oder andere Wohnungspartei ungünstig auswirkt, da es keinen Verteilungsmaßstab gibt, der absolute Gerechtigkeit für alle Wohnparteien verbürgt.^[5]

Eine Abrechnung nach Personenzahl ist also nur dann notwendig, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Ein Anspruch kann nur dann hergeleitet werden, wenn der Verteilerschlüssel im Übrigen unbillig ist. Hier gibt es jedoch enge Grenzen. Im Fall einer begehrten Änderung des Verteilerschlüssels von der Wohnfläche auf eine verbrauchsabhängige Erfassung genügte dem BGH eine Reduzierung der Wasserkosten für den betroffenen Mieter um 59 Prozent nicht, um einen entsprechenden Anspruch zu begründen.^[6]

Definition/Abgrenzung

• Betriebskosten sind:

  • Kosten des Wasserverbrauchs
  • Grundgebühren und Zählermiete (dazu gehören auch die Eichkosten)
  • Kosten der Verwendung von Zwischenzählern (Eichkosten) inkl. Anmietung/Leasing
  • Kosten der Berechnung und Aufteilung auf einzelne Nutzer
  • Kosten des Betriebs und der Wartung einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (auch Betriebskosten für Druckerhöhungsanlagen)
  • Kosten der Wartung von Wassermengenreglern
  • Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe

• Keine Betriebskosten sind:

  • Wasserverbrauchskosten für Modernisier...