Die einzelnen Betriebskostenarten / 4.1 Allgemeines

Rechtliche Grundlage für Personenaufzüge ist die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Sie ist seit ihrem Erlass im Jahr 2002 im Wesentlichen unverändert geblieben, hat aber nunmehr mit der neuen BetrSichV, in Kraft seit 1.6.2015, eine Veränderung erfahren.^[1]

Aufzugsanlagen gehören nach § 2 Nr. 30 Produktsicherheitsgesetz zu den überwachungsbedürftigen Anlagen. Die Prüfgrundlagen ergeben sich aus der BetrSichV.

Aus dem Anhang 1 Nr. 4 der neuen BetrSichV ergeben sich wichtige Neuregelungen: So muss spätestens bis zum 31.12.2020 im Fahrkorb ein wirksames Zwei-Wege-Kommunikationssystem installiert sein, über das ein Notdienst ständig erreicht werden kann. Außerdem sind Instandhaltungsmaßnahmen unter Berücksichtigung von Art und Intensität der Nutzung der Anlage durchzuführen. In Kraft sind nunmehr auch neue Vorschriften zur Prüfung der Aufzugsanlagen, vgl. Anhang 2 Abschnitt 2 BetrSichV. Alle Aufzugsanlagen sind regelmäßig wiederkehrend von einer zugelassenen Überwachungsstelle in folgender Hinsicht zu prüfen:

• Befindet sich die Anlage in einem der Verordnung entsprechenden Zustand und kann sie sicher verwendet werden?
• Sind die technischen Unterlagen einschließlich EG-Konformitätserklärung vorhanden?
• Ist eine inhaltlich plausible Notbefreiungsanleitung vorhanden?
• Prüfung der Sicherheit der elektrischen Anlage, soweit dies für die sichere Verwendung erforderlich ist. Die Prüffrist beträgt hierbei zwei Jahre.

Zur Halbzeit zwischen zwei Hauptprüfungen ist jeweils eine Zwischenprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle durchzuführen.

Aus all dem ergibt sich, dass diese Kosten – wie bisher auch – umlagefähig sind. Außerordentliche Prüfungen hingegen, die nach Schadensfällen entstehen, sind nicht umlagefähig.

Schließlich sind Kosten für die sicherheitstechnische Bewertung der Anlage ebenfalls nicht ansatzfähig, da es sich dabei um eine Gefährdungsbeurteilung nach der Europäischen Norm EN 81-80 handelt. Diese Prüfung ist einmalig; sie dient dazu, den Turnus für Zwischenprüfungen zu ermitteln.

Werden Wartungsverträge zur turnusmäßigen Überprüfung aller Sicherheitsteile, der Schaltgeräte, der Kabinenbeleuchtung, der Anzeigegeräte oder des Ölstands im Getriebe sowie zur Wartung, insbesondere Abschmierdienst, abgeschlossen, sind die Kosten ansatzfähig.

Entsprechendes gilt für den Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, den Arbeitsaufwand und den Materialverbrauch bei Ölwechseln in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern, Splinten und Ähnliches.

Zu beachten ist allerdings, dass die Wartungskosten für den Aufzug nur insoweit umlagefähig sind, als in ihnen keinerlei Instandsetzungskosten enthalten sind. Häufig werden jedoch Vollwartungsverträge mit entsprechenden Unternehmen abgeschlossen, die nicht nur reine Wartungsarbeiten, sondern eben auch Instandsetzungen beinhalten. Letzteres ist nicht umlagefähig, also etwa der Austausch unbrauchbar gewordener Teile wie Winden, Motoren, Regler und Türaufhängungen, Türantrieb, Fangvorrichtungen, Umlenkrollen oder die Erneuerung von Tragseilen, Treibscheiben und Hängekörben.^[2] Anteilige Instandhaltungskosten und Kosten für die Störungsbeseitigung sind als Kostenbestandteile eines Vollwartungsvertrags für die Aufzugsanlage nicht umlagefähig. Kann bei Vollwartungsverträgen für Aufzugsanlagen nicht durch eine genaue Aufschlüsselung der jeweiligen Wartungsfirmen belegt werden, wie hoch der Instandhaltungsanteil ist, dann sind mindestens 50 Prozent Instandhaltungskosten anzusetzen.^[3] Anders liegt der Fall, wenn der Vermieter darlegt, dass sich ein geringerer Instandsetzungsanteil ergibt.^[4]

Kommt der Vermieter seiner Substanziierungspflicht über die in einem Vollwartungsvertrag eines Aufzugs enthaltenen nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten nicht nach, so ist ein Abzug von 40 bis 50 Prozent der Gesamtkosten gerechtfertigt.^[5] Ist mit der Aufzugswartungsfirma eine pauschale Vergütung vereinbart, kann eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern nur so aussehen, dass eine den tatsächlichen Verhältnissen in etwa entsprechende Prozentuale Aufteilung der Arbeitsleistung der Aufzugsfirma zulasten der Mieter und des Vermieters vorgenommen wird.^[6]

Das Landgericht Aachen sieht dieses Erfordernis bei Abschluss von Aufzugsvollwartungsverträgen erfüllt, wenn die Rechnungsbeträge um 40 Prozent für Instandsetzungen gekürzt werden.^[7] Auch bei der Aufzugswartung hat der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. So ist eine monatliche Wartung bei einem Aufzug mit sieben Haltepunkten und fünf Mietparteien nicht erforderlich, hier reicht eine zweimonatige Wartung aus.^[8]

Die Kosten einer Notrufbereitschaft sind als Kosten des Personenaufzugs umlegbar.^[9]

Um allen Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten die Wartungsverträge mit den Fachfirmen so abgefasst werden, dass Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen gesondert berechnet bzw. so aufgeschlüsselt werden, dass die umlagefähigen Wartungskosten klar zu definieren sind.

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