Die einzelnen Betriebskostenarten / 5.2 Die Umlage

Die Straßenreinigungskosten werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt. Wurden Hinterlieger in die Gebührenbelastung einbezogen, können sie anteilig belastet werden.

Die Müllgebühren werden üblicherweise nach Wohnfläche verteilt. Dies erscheint ungerecht, weil aus der bloßen Größe der Wohnung kein Rückschluss auf den anfallenden Müll möglich ist. Allerdings kann der Mieter keine Änderung des Umlagemaßstabs beanspruchen – die Verteilung nach Wohnfläche ist der gesetzlich vorgeschriebene Verteilerschlüssel.

Allerdings kann der Vermieter festlegen, dass die Müllbeseitigungskosten verursachungsabhängig berechnet werden. § 556a Abs. 2 BGB schafft auch hierfür die rechtliche Grundlage. Der verursachungsabhängige Maßstab gelingt allerdings nur, wenn auch die Müllmenge individuell erfasst werden kann. In kleineren Wohneinheiten kann der Vermieter jedem Mieter eine eigene Mülltonne zuordnen oder eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Zahl der Entleerungen oder der Menge des gemessenen Mülls je Mülltonne vornehmen. Dies setzt entsprechende Erfassungssysteme voraus, z. B. die Erfassung über eine Müllschleuse. Hier wird der Einwurf durch eine Chipkarte oder auf andere Weise registriert und dem jeweiligen Mieter zugeordnet – eine Verfahrensweise, die sich in größeren Wohnhäusern anbietet. Dieses System setzt jedoch voraus, dass der Mieter keine kostenvermeidenden Auswege sucht und seinen Hausmüll nicht vor den Müllcontainern oder an anderer Stelle abstellt. In München wurde aufgrund der missbräuchlichen Verwendung sogenannter Müllschleusen der Einsatz grundsätzlich verboten.^[1]

Umlegbar sind auch die Kosten für das Müllmanagement. Vor allem größere Vermieter beauftragen Unternehmen, die verschiedene Dienste im Zusammenhang mit der Müllentsorgung anbieten und dadurch für eine Kostenreduzierung sorgen. Aufgrund des Zusatzes "namentlich" sind die Kosten für das Müllmanagement Teil der Müllbeseitigungskosten – jedenfalls dann, wenn sich die Müllkosten durch das Müllmanagement tatsächlich verringern oder zumindest nicht ansteigen.

Für den Mieter dürfen durch das Müllmanagement keine finanziellen Nachteile entstehen. Auch hier ist immer der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Vielfach dürfte dieser Grundsatz eingehalten werden, da entsprechende Firmen erfolgsabhängig arbeiten, d. h. ihr Honorar sich nach einem bestimmten Prozentsatz der erreichten Einsparung bemisst. Das Amtsgericht Mainz hat ausgeführt, dass die Kosten des Abfallmanagements aufgrund der nachweislich entstandenen Gebührenreduzierung wirtschaftlich begründet und damit als Kosten der Müllbeseitigung gem. Ziff. 8 des § 2 BetrKV umlagefähig ist^[2]. Etwas strenger entschied das AG Berlin-Mitte, wonach die Kosten eines Müllmanagementunternehmens nur dann als umlagefähige Betriebskosten anzuerkennen seien, wenn der Vermieter nachweist, dass die Einschaltung des Unternehmens zur Kosteneinsparung notwendig gewesen ist.^[3]

Letztere Auffassung überzeugt nicht, da die Neufassung der Verordnung in Ziff. 8 weniger auf die Kosteneinsparung als vielmehr auf die Müllvermeidung abstellt. Diese ist die Intention der Neufassung. Ist die Einschaltung eines Müllmanagementsystems für den Mieter mindestens kostenneutral, so spricht nichts gegen die Umlagefähigkeit. Ein entsprechendes Prinzip ist dem Gesetz auch bei der Umstellung auf das Wärme-Contracting bekannt (vgl. 556c BGB).

Für die Umlagefähigkeit der Kosten von Sperrmüll kommt es entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich sind. Das Erfordernis "laufend" ist dann erfüllt, wenn der Vermieter den Mietern eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, Sperrmüll zu lagern und dieser mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn sich einzelne Mieter bei Bedarf beim Vermieter melden können.^[4] Wird Sperrmüll einfach auf Gemeinschaftsflächen deponiert, liegt ein vertragswidriges Verhalten der Mieter vor. Insofern sind die Folgen auch vom Verursacher zu tragen – wenn er denn ausfindig gemacht werden kann.

Hat sich dieses Verfahren allerdings bei den Mietern mehr oder weniger eingebürgert, so ist der – eigentlich vertragswidrige Umgang – "umlagefähig". Entscheidend ist hier, dass die Kosten laufend entstehen und von allen Mietern verursacht werden. Werden die Kosten nur durch einzelne Mieter oder Dritte verursacht, gilt, dass keine Haftungsgemeinschaft aller Mieter für das vertragswidrige Verhalten Einzelner besteht. Insofern ist die Umlagefähigkeit vom Einzelfall abhängig.

Um dieser Einzelfallentscheidung aus dem Weg zu gehen, bietet es sich an, die Kosten für Sperrmüll ausdrücklich zu vereinbaren und den Mietern feste Zeiten zur Abgabe von Sperrmüll anzubieten.

Definition/Abgrenzung

• Betriebskosten sind:

  1. Straßenreinigung

     • kommunale Gebühren oder Kosten privater Dienstleister zur Durchführung der Reinigung öffentlicher Straßen und Wege, einschl. Winterdienst
     • Sonderreinigungen
     • Streugut
     • soweit nicht Erstausstattung: Schneeräumgeräte

  2. Müllbeseitigung:

     • Gebühren für Müllabfuhr
     • Müllkompressoren, Mü...