Die einzelnen Betriebskostenarten / 6 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Zitat

Nach Nr. 9 des § 2 BetrKV sind Betriebskosten

… die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, die Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs

6.1 Allgemeines

Nr. 9 BetrKV nennt Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Beide Kostenarten sind jedoch getrennt zu behandeln.

6.1.1 Gebäudereinigungskosten

Gebäudereinigungskosten sind Kosten, die für die Reinigung derjenigen Räume anfallen, die als gemeinsam benutzte Gebäudeteile in Nr. 9 des § 2 aufgezählt sind. Entscheidend ist, dass die Bereiche von allen Mietern genutzt werden bzw. die Möglichkeit einer entsprechenden Nutzung besteht.

Reinigungskosten für Flächen auf dem Grundstück, also außerhalb des Gebäudes, fallen hingegen unter § 2 Nr. 10 BetrKV (Kosten für Gartenpflege). Kosten für Straßenreinigung außerhalb des Grundstücks sind nach § 2 Nr. 8 BetrKV (Straßenreinigung) abzurechnen.

Ansatzfähig sind neben den Personalkosten die Kosten für Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte, sofern es sich nicht um die Erst- bzw. Ersatzanschaffung handelt. Der Vermieter kann die Arbeiten selbst durchführen, sie dem Hausmeister übertragen oder sich eines Reinigungsunternehmens bedienen. Er kann auch einen oder mehrere Mieter mit entsprechenden Arbeiten beauftragen.

Graffiti

Nach überwiegender Ansicht ist die Reinigung der Fassade – auch von Graffiti – nicht umlagefähig, sondern zu den Instandhaltungskosten zu zählen.^[1] Begründet wird diese Ansicht damit, dass die Fassade kaum "gemeinsam genutztes Gebäudeteil" und ohnehin nicht im Sinne der aufgeführten Beispiele zu verstehen sei.^[2]

Die Begründung, dass eine Fassade nicht zu den "gemeinsam genutzten Gebäudeteilen" zählt und Reinigungsarbeiten daher nicht umlagefähig seien, überzeugt nicht. Ein optisch nicht ansprechendes Erscheinungsbild sollte alle Bewohner stören und zu einer gewissen Unbehaglichkeit führen. Ähnlich wie beim Sperrmüll kann im Hinblick auf Graffiti argumentiert werden, dass bei regelmäßigen Verunstaltungen der Fassade eine Umlage der Kosten möglich ist (vgl. Kap. 6.5.2) – auch dann, wenn sie nicht von den Mietern selbst verursacht werden. So wird etwa auch bei der Straßenreinigung nicht nach dem Verursacher des Schmutzes gefragt. Auch wenn es sicherlich dogmatische Einwände gegen diesen Vorschlag gibt, so erscheint es notwendig, dem Vermieter einen Anreiz zur Beseitigung von Graffiti zu geben. Das erscheint insbesondere dann geboten, wenn die Kosten der Beseitigung nicht durch die Miete (Instandhaltung) abgedeckt werden können und der Verursacher unerkannt bleibt. Die Alternative wäre, dass die Verunstaltungen an der Fassade bleiben.

So hat auch das AG Berlin-Mitte die Kosten für regelmäßig anfallende Sonderreinigungen zur Entfernung von Graffiti als umlagefähige Betriebskosten qualifiziert. Voraussetzung war, dass diese Kosten im Rahmen der Hausreinigung regelmäßig anfallen. Das sei bei einer quartalsweisen Sonderreinigung der betroffenen Wände zumindest dann zu bejahen, wenn das Graffiti keine Sachbeschädigung, sondern lediglich eine Verschmutzung darstelle.^[3]

Das Gericht zieht also insoweit eine Parallele zu den Kosten der regelmäßigen Sperrmüllbeseitigung. Die Abgrenzung von Sachbeschädigung, Instandhaltungskosten und der bloßen Verschmutzung dürfte im Einzelfall schwierig sein. Sie ist wohl auch nicht praxistauglich, da Verschmutzungen zumeist auch eine Sachbeschädigung darstellen. Die Entscheidung zeigt aber, dass die Graffiti-Beseitigung durchaus umlagefähig sein kann.

Glasdächer

Auch wenn Glasdächer ebenfalls nicht zu den gemeinsam benutzten Gebäudeteilen gezählt werden können, sind die Reinigungskosten dann umlagefähig, wenn dies im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart worden ist. Wird das Hausmeisterbüro regelmäßig gereinigt, handelt es sich um Verwaltungskosten. Die Reinigung von Garagen und deren Zufahrten ist auf die Garagenmieter zu verteilen.

[1] Vgl. Schmid, WUM 2011, S. 659–661

[2] Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 149; AG Hamburg, Urt. v. 10.7.1995 – 49 C 1977/94; zu Graffitis: AG Köln, Urt. v. 22.5.2000 – 222 C 120/99

[3] AG Berlin-Mitte, Urt. v. 27.7.2007 – 11 C 35/07

6.1.2 Ungezieferbekämpfung

Grundsätzlich gelten bei der Ungezieferbekämpfung die Grundsätze zur Gebäudereinigung. Nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Bekämpfung von Ungeziefer können auf die Mieter umgelegt werden.^[1]

Aufgrund der fortgeschrittenen Hygiene und der verbesserten baulichen Zustände in den Wohnungen werden derartige Maßnahmen nur noch selten durchgeführt. Praxisrelevant sind Kosten für laufend verwendete Bekämpfungsmittel, wie z. B. Insektenspray oder Ähnliches.^[2] Fallen entsprechende Kosten nur aus Anlass anderer Maßnahmen und bei Gelegenheit an, etwa bei Umbaumaßnahmen oder Bauarbeiten am Abwasserkanal, so können sie nicht umgelegt werden.^[3]

Bekämpfungsmaßnahmen in den Mieträumen selbst sind Kosten der Instandsetzung. Sie sind dann vom Vermieter zu tragen, es sei denn, er kann ...