Die einzelnen Betriebskostenarten / 7.1.1 Gartenpflege

Die Vorschrift ermöglicht es, die Kosten der Gartenpflege allgemein auf den Mieter umzulegen.

Nur in den Fällen, in denen die Gartenanlage dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist, sind die Kosten nicht umlagefähig. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürfen nach zutreffender Ansicht die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden.^[1]

Unstreitig ist damit, dass eine Umlagefähigkeit der Gartenpflege in den Fällen besteht, in denen die entsprechenden Flächen allen Mietern zur Nutzung zur Verfügung stehen. Handelt es sich um eine gemeinschaftliche Fläche, also eine solche, die nicht anderen Mietern oder dem Vermieter ausschließlich zugewiesen ist, sind die Kosten grundsätzlich umlagefähig. Nach Ansicht des BGH führen solche Gartenflächen "grundsätzlich" und damit eben nicht ausnahmslos zu einer gesteigerten Wohnqualität.

Schwierig zu beurteilen sind Fälle, in denen beispielsweise ein Mieter in einem Reihenhaus nur zur Straße gelegene Räume bewohnt, während die ihm nicht zugängliche Gartenanlage sich an der Rückseite des Hauses befindet. Hier wird die Ansicht vertreten, dass die Verschönerungswirkung der Gartenfläche dem Mieter nicht zugutekomme, sodass die Umlage der Gartenpflegekosten ausscheide.^[2] Wenn der BGH in seiner Entscheidung aber auf den Gesamteindruck abstellt – Verschönerung des Wohnanwesens "insgesamt" –, so kann man durchaus die Ansicht vertreten, dass allein der reine Blick ins Grüne für die Umlegbarkeit der Gartenpflege ausreicht und auch sonst die Grünanlage zu einer Vergrößerung des Wohnwerts insgesamt beiträgt.^[3] So sollte es nicht darauf ankommen, wie weit sich die Gartenanlage räumlich vom Gebäude oder der Wohnung entfernt, sodass Mieter, die etwa in der 10. Etage wohnen, von der Umlage zu befreien wären. Entscheidend ist die Frage, ob sich die Grünfläche auf den Gesamteindruck des Hauses niederschlägt.

Im Streitfall ist jedoch dringend anzuraten, die Kosten der Gartenpflege und den Nutzen für den Mieter darzustellen.

Wenig nachvollziehbar erscheint die Ansicht des Landgerichts Berlin, wonach Gartenpflegekosten nur umgelegt werden können, soweit die betroffenen Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen und eine Umlagefähigkeit dann verneint wird, wenn die Flächen vom sonstigen Verkehrsraum nicht abgegrenzt werden und jedermann zugänglich sind.^[4] Richtig verstanden bezieht sich der Zusatz "die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen" nur auf Parkplätze, Zugänge und Zufahrten, nicht jedoch auf gärtnerisch angelegte Flächen.^[5] Der Zusatz dient allein der Abgrenzung zu § 2 Nr. 8 BetrKV, nämlich den Kosten der Straßenreinigung. Hier sind Reinigungskosten für öffentlich zugängliche Wege, Bürgersteige und Zugänge umlagefähig. Für die Pflege der Grünflächen ist der öffentliche Zugang hingegen ohne Belang.^[6]

Umlagefähig sind also die Pflege des Rasens durch Mähen und Vertikutieren, die Beseitigung von Unkraut auf Rasen und Rabatten, das Entfernen verblühter Blumen, das Beschneiden von Sträuchern, Beschaffen und Ausbringen von Dünger, Abwurf von Gartenabfällen, Wässern der Gartenflächen und Auffüllen des Wassers von Gartenteichen in sommerlichen Trockenperioden. Die Pflege von Bäumen ist nicht nur auf das Auslichten von Bäumen begrenzt, sondern auch auf die sogenannte Unterhaltspflege.^[7]

Die Kontrolle, ob die Bäume noch stand- und bruchsicher sind, ob der Stammfuß von Pilzen befallen ist, der Stammkern Fäule oder Wucherungen zeigt, sich Pilzfruchtkörper am Stamm oder Ästen befinden oder sich in der Krone Totholz ausgebildet hat, sind umlagefähig.

Kosten der Gartenpflege stellen im Rahmen des Betriebskostenrechts eine Besonderheit dar. Mit der Formulierung, zu den Kosten der Gartenpflege gehören "die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen", hat der Verordnungsgeber bewusst die Möglichkeit eröffnet, "eigentliche" Instandhaltungskosten im Bereich der Außenanlagen als Betriebskosten mit abzurechnen. Umlagefähig sind demnach auch Kosten für die Neubepflanzung mit Bäumen, Pflanzen oder Sträuchern sowie die Kosten für das Abholzen und den Abtransport kranker oder morscher Bäume. Im Vordergrund steht hier die gärtnerische Pflege. Dient das Fällen des Baumes hingegen nicht der Pflege des Gartens, sondern der Einhaltung etwa nachbarschutzrechtlicher Vorschriften, sind die Kosten selbstverständlich nicht umlagefähig. Entsprechendes gilt auch, wenn Bäume deshalb gefällt werden, weil die Gartenpflege jahrelang vernachlässigt wurde.^[8]

Für die Umlagefähigkeit sämtlicher Maßnahmen ist also darauf abzustellen, ob die Maßnahme der Gartenpflege dient oder nicht.

Wenn mit der Entfernung von Efeu an einer Giebelwand gleichzeitig die Erhaltung der Bausubstanz bezweckt wird, stellen die Kosten hierfür umlagefähige Kosten der Gartenpflege dar.^[9]

Dach...