Die einzelnen Betriebskostenarten

Zusammenfassung

Nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Mietvertragsparteien also vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB gilt für die Aufstellung der Betriebskosten die BetrKV. In § 2 dieser Verordnung werden die einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog genannt.

Vor Inkrafttreten der BetrKV am 1.1.2004 war die Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV maßgebend. Mietverträge, die vor Inkrafttreten der BetrKV geschlossen wurden und die auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verweisen, bleiben wirksam. Die Umlagefähigkeit richtet sich also nach den im Betriebskostenkatalog aufgezählten Betriebskosten.^[1] Gegenüber der alten Regelung nach Anlage 3 zu § 27 II. BV enthält der Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV im Wesentlichen redaktionelle Ergänzungen oder Klarstellungen. So wurde für die Kaltwasserkosten (Nr. 2), die Heizkosten (Nr. 4a) und die Warmwasserkosten (Nr. 5) klarstellend eingefügt, dass auch die Kosten der Eichung umlagefähig sind. Entsprechendes gilt für die Kosten für Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten nach Nr. 4d (Heizkosten). Aus Gründen des Umweltschutzes und als Anreizfunktion wurde etwa in Nr. 8 (Müllbeseitigungskosten) eine Ergänzung des Betriebskostenkatalogs vorgenommen. Die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie Müllmengenerfassungsanlagen sind – im Gegensatz zur früheren Rechtslage – nunmehr umlagefähig.

Die einzelnen Betriebskostenarten werden im Folgenden genauer erläutert.

[1] BGH, Urt. v. 06. 04. 2005 – VII ZR 158/01; Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 3051

1 Öffentliche Lasten des Grundstücks

Zitat

Nach Nr. 1 des § 2 BetrKV zählen zu den Betriebskosten i. S. v. § 1:

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer

1.1 Allgemeines

Für die Umlagefähigkeit nach Nr. 1 ist Voraussetzung, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen und als Bewirtschaftungskosten einzustufen sind.^[1] Auch wenn die Verordnung nur die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Grundstücks erwähnt, bleibt es natürlich dabei, dass die Umlage wirksam vereinbart sein muss.^[2] Zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks zählen auch Wasser- und Bodenverbandsgebühren sowie Deichabgaben. Diese Gebühren und Abgaben ruhen auf dem Grundstück selbst und fallen unter den Oberbegriff der "öffentlichen Lasten".^[3] Anliegerbeiträge für Erschließungs- und Anschlussmaßnahmen sind hingegen nicht umlagefähig. Beiträge für neu hergestellte Straßen, Wege, Plätze oder Grünanlagen gehören zwar zu den öffentlichen Lasten (§ 134 Abs. 2 BauGB), sie fallen jedoch nicht laufend an. Auch wenn viele Kommunen zur leichteren Finanzierung des Aufwands Vorauszahlungen auf den Erschließungsbeitrag nach Maßgabe entsprechender landesrechtlicher kommunaler Abgabegesetze festsetzen können, besteht doch die Schuld nur einmalig.^[4]

[1] Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2014,Teil A, Rn. 39

[2] Vgl. OLG Celle, Urt. v. 25.3.1983 – 2 U 229/82

[3] AG Anklam, Urt. v. 13.11.2002 – 7 C 377/02; LG Hamburg, Urt. v. 21.4.2000 – 307 S 14/00

[4] Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 2014,Teil A, Rn. 41

1.2 Die Umlage

Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 gilt, dass, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben, die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Für preisgebundenen Wohnraum ist dieser Maßstab bindend in § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV vorgeschrieben.

Schwierigkeiten ergeben sich dann, wenn Flächen im Haus sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt werden (gemischte Nutzung). Die gewerbliche Nutzung hat in der Regel eine höhere Grundsteuerbelastung zur Folge, die sich jedoch nicht nachteilig auf die übrigen Wohnungsmieter auswirken soll. Mit Entscheidung vom 8.3.2006 hat der BGH eine getrennte Berechnung bei frei finanzierten Wohnungen in den Fällen für erforderlich gehalten, in denen die gewerblichen Einheiten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen.^[1] Als erheblich wird eine Mehrbelastung von 10 Prozent betrachtet.^[2]

Insofern gilt Folgendes:

Definition/Abgrenzung

• Betriebskosten sind:

  • Grundsteuer
  • Realkirchensteuer
  • Deichabgaben/Wasser- und Bodenverbandsgebühren

• Keine Betriebskosten sind:

  • Hypothekengewinnabgabe
  • Personensteuern des Vermieters
  • Realsteuern des Vermieters (z. B. Gewerbesteuern)
  • Sielgebühren
  • verrentete Anliegerleistungen (Kapitalkosten wie Erschließungsbeiträge)
  • Erschließungskosten (Baukosten)

Ermittlung

• Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (wird durch Kommune festgelegt)
• Sonstige: Gebühren gemäß Satzung

Rechnungslegung

• Kommune (Grundsteuer)
• Zweckverband (z. B. Deichabgaben)

[1] Vgl. BGH, Urt. v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05

[2] Vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3104 ff.

2 Wasserversorgung

Zitat

Nach Nr. 2 des § 2 BetrKV zählen zu den Betriebskosten i. S. v. § 1:

die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauc...