Das Hauptproblem bei der Aufteilung der Werbungskosten ist die Abgrenzung der Zeiten der Eigen- und Fremdnutzung und hierbei die Zuordnung der Leerstandszeiten.
Aufgrund der früheren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs[1] wurde zur Selbstnutzung auch der Zeitraum gerechnet, in dem die Wohnung weder vermietet noch tatsächlich selbst genutzt wurde, wenn sie dem Eigentümer zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung stand.
Aufgrund der neueren Rechtsprechung[2] sind die Leerstandszeiten wie folgt zu behandeln:
Zeitlich beschränkte Selbstnutzung
Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung durch eine entsprechende Vertragsformulierung zeitlich beschränkt, ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Eine zeitliche Beschränkung der Selbstnutzung ist nur dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen hat, der eine Selbstnutzung nur zu bestimmten zu Beginn des Jahres genau festgelegten Zeiten (sog. "Sperrzeiten") zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt.
Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Weg der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.
Das Gleiche gilt, wenn der Vertrag mit einem fremden Vermittler so formuliert ist, dass lediglich der zeitliche Umfang der Selbstnutzung begrenzt ist, der Steuerpflichtige allerdings nach Rücksprache mit dem Vermittler diese Selbstnutzungszeiten kurzfristig festlegen kann, umfasst der zur Werbungskostenkürzung führende Zeitraum nicht nur die tatsächlichen Selbstnutzungstage, sondern auch die anteiligen Leerstandszeiten. Da der Steuerpflichtige in diesen Fällen letztlich selbst über die Vermietung bzw. Selbstnutzung entscheidet, sind die Leerstandszeiten auf die Vermietungs- und Selbstnutzungszeiten aufzuteilen.
Vermietung durch Vermittlung
A hat die Vermietung seiner Ferienwohnung auf Sylt der Feriendienstorganisation F übertragen. Für die Monate April und September hat sich A bei Vertragsabschluss mit F die Selbstnutzung vorbehalten. Im Jahr 2019 war die Wohnung insgesamt an 180 Tagen vermietet. Der Selbstnutzung sind nur 60 Tage zuzurechnen. Damit sind 10/12 der Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig.
Vermietung in Eigenregie
B hat die Vermietung seiner Ferienwohnung selbst übernommen. Im Jahr 2019 war die Wohnung insgesamt an 150 Tagen vermietet und an 45 Tagen selbst genutzt.
Berechnung
Gesamttage (365) ./. Gesamtnutzungstage (150 + 45) = Leerstandszeit (170)
Leerstandszeit (170) X Vermietungstage (150) : Gesamtnutzungstage (195) = auf Vermietung entfallende Leerstandstage (131)
Leerstand insgesamt (170) ./. auf Vermietung entfallende Leerstandszeit (131) = auf Eigennutzung entfallende Leerstandszeit (39)
Der Vermietung zuzurechnen: 150 + 131 = 281
Der Eigennutzung zuzurechnen: 45 + 39 = 84
Insgesamt sind die Aufwendungen des B, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Selbstnutzung veranlasst sind, im Verhältnis von 281 Vermietungstagen zu 84 Selbstnutzungstagen aufzuteilen. Als Werbungskosten abzugsfähig sind somit 281/365 = rd. 77 % der Aufwendungen, falls vom Finanzamt nicht der Tatbestand der Liebhaberei (s. "Die Ferienwohnung im Einkommensteuerrecht: Vermietung als Liebhaberei") angenommen wird.
Ungeklärte Selbstnutzung
Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 % der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.
Keine Angaben zur Selbstnutzung gegenüber dem Finanzamt
C hat im Jahr 2019 seine Ferienwohnung an 65 Tagen in Eigenregie vermietet. Über die Nutzung in der übrigen Zeit macht er dem Finanzamt gegenüber keine Angaben. Damit werden von den verbleibenden 300 Tagen die Hälfte der Eigennutzung und die andere Hälfte der Vermietung zugerechnet, sodass von den Aufwendungen (150/365 =) rd. 41 % nicht als Werbungskosten abzugsfähig sind.
Arbeitsaufenthalte
Hat der Steuerpflichtige glaubhaft gemacht, dass ein Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen und nicht der Erholung diente, sind diese Zeiten grundsätzlich gleichwohl nicht in vollem Umfang der Vermietung zuzurechnen. Wird die Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt, dienen auch Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In einem solchen Fall sind die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen – wie bei den Leerstandszeiten – im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen[3].
Vermittler beauftragen
Aus steuerlichen Gründen sollten Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung einen professionellen Vermittler (Feriendienstorganisation etc.) beauftragen. Sofe...
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