Gerhard Jaser, Jörg Wilde
Zusammenfassung
Die Probleme mit dem Finanzamt beginnen in dem Augenblick, in dem der Steuerpflichtige behauptet, dass die Ferienwohnung ausschließlich vermietet bzw. zur Vermietung bereitgehalten wird. Nur bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten Ferienwohnung werden Verluste in der Regel von den Finanzämtern anerkannt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vermietungszeiten nicht zu sehr vom ortsüblichen Durchschnitt abweichen.
Der Vermieter einer oder mehrerer Ferienwohnungen erzielt entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb. Beide Einkunftsarten haben ihre Tücken.
Gesetzliche Regelungen finden sich in § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und § 15 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb).
Erläuterungen zur Rechtsprechung enthält das BMF-Schreiben v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl 2004 I S. 933 (Liebhaberei bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung).
- Die Ferienwohnung wird zeitweise, wenn auch nur kurzzeitig, eigengenutzt.
- Die tatsächliche Vermietungszeit liegt mehr als 25 % unter dem Durchschnitt der Vermietungen der ortsüblichen Vermietungszeit in der am Ferienort üblichen Saison.
- In beiden Fällen verlangt das Finanzamt bei negativen Einkünften eine Totalüberschussprognose, wodurch die Anerkennung von Verlusten stark gefährdet ist.
1 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wenn die Voraussetzungen für die Bejahung einer gewerblichen Vermietung (s. Abschnitt 3.2) nicht erfüllt sind, erzielt der Vermieter von Ferienwohnungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten ermittelt.
1.1 Einnahmen
Zu den Einnahmen gehören alle Zahlungen, die die Mieter für die Überlassung der Wohnung und die damit in Zusammenhang stehenden Nebenleistungen entrichten. Erfolgt die Vermietung durch eine Feriendienstorganisation oder einen Vermittler im Namen und für Rechnung des Eigentümers, so muss der Eigentümer ebenfalls die vom Mieter geleisteten Zahlungen als Einnahmen ansetzen. Die vom Vermittler etc. einbehaltenen Provisionen und Gebühren sind in voller Höhe Werbungskosten.
Kurtaxe
Die Kurtaxe ist als durchlaufender Posten weder als Einnahme noch als Ausgabe zu erfassen.
1.2 Werbungskosten
Abzugsfähiger Aufwand
Zu den Werbungskosten rechnen alle Aufwendungen, die durch die Vermietung der Ferienwohnung verursacht werden. Neben den im Rahmen jeder Vermietung anfallenden Kosten, wie z. B. Zinsen, Reparaturaufwendungen, öffentliche Abgaben und der Abschreibung, sind dies speziell die Aufwendungen für die Feriendienstorganisation, den Verkehrsverein, den Fremdenverkehrsverein, Zeitungsanzeigen, Prospekte, Porto, Telefon, Geschirr, Wäsche und Einrichtung.
Fahrtkosten
Fahrtkosten des Eigentümers zu einer vermieteten Ferienwohnung, um dort nach dem Rechten zu sehen oder Reinigungs- und Instandsetzungsarbeiten auszuführen oder die Handwerker zu überwachen, werden als Werbungskosten nur anerkannt, wenn dargelegt und nachgewiesen wird, dass der Aufenthalt während der normalen Arbeitszeit an Werktagen vollständig mit Arbeiten für die Wohnung ausgefüllt war. Aufzeichnungen in Form von Stundenzetteln können den Nachweis dem Finanzamt gegenüber erleichtern.
Der BFH lehnt den Werbungskostenabzug ab, wenn dem Eigentümer während der Dauer des Aufenthalts in der Ferienwohnung genügend Zeit zur Erholung verbleibt. Insbesondere bei mehrtägigen Aufenthalten während der Saison reicht alleine die Behauptung des Steuerpflichtigen, er habe den Aufenthalt für Reparaturen, Grundreinigung etc. genutzt, nicht aus.
Verpflegungsaufwand
Sind die Voraussetzungen für den Abzug der Fahrtkosten gegeben, können auch Verpflegungsmehraufwendungen in Höhe der Pauschbeträge nach § 4 Abs. 5 Nr. 5 EStG als Werbungskosten abgezogen werden.
1.3 Abschreibung der Einrichtung
Geringwertige Wirtschaftsgüter
Die Anschaffungskosten für die Einrichtungsgegenstände (Möbel, Vorhänge, Teppiche etc.) können im Jahr der Anschaffung in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer für den einzelnen Gegenstand 800 EUR nicht übersteigen (§ 6 Abs. 2 EStG).
Für die 800-EUR-Grenze, die auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt, ist auf den einzelnen Gegenstand abzustellen und nicht auf die Einrichtung des gesamten Zimmers als Einheit.
Anwendung der 800 EUR-Grenze
A vermietet eine Ferienwohnung. Da die Ausstattung in den Jahren etwas gelitten hat, kauft A in 2019 neue Gegenstände und tauscht diese gegen die alten Gegenstände aus. A schafft folgende Gegenstände an:
- Fernseher zum Preis von 1.011,50 EUR (850 EUR zzgl. 161,50 EUR Umsatzsteuer),
- Waschmaschine zum Preis von 357 EUR (300 EUR zzgl. 57 EUR Umsatzsteuer),
- Wohnzimmerschrank zum Preis von 892,50 EUR (750 EUR zzgl. 142,50 EUR Umsatzsteuer.
Die angeschafften Gegenstände können bei der Einkünfteermittung für 2019 wie folgt berücksichtigt werden:
- Die Anschaffungskosten des Fernsehers überschreiten trotz Minderung des Bruttokaufpreises um...