Die Ferienwohnung im Einkommensteuerrecht: Vermietung als gewerbliche Tätigkeit

Zusammenfassung

Überblick

Die Vermietung von Ferienwohnungen im Rahmen eines Gewerbebetriebs bringt eigentlich nur Nachteile. Zwar fällt in der Regel außer einer geringen Mindestgewerbesteuer keine Gewerbesteuer an. Doch bei Beendigung der Vermietungstätigkeit oder Veräußerung der Immobilie muss ein Aufgabe- bzw. Veräußerungsgewinn versteuert werden.

Außerdem erfolgt bei Verlusten eine Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht^[1].

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 15 EStG.

Erläuterungen liefern die Einkommensteuer-Hinweise H 15.7(2) EStH "Ferienwohnung".

BFH, Urteil v. 25.6.1976, III R 167/73, BStBl 1976 II S. 728: Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet einen Gewerbebetrieb, wenn die Wohnung hotelmäßig zur Vermietung angeboten wird. Dies ist dann der Fall, wenn eine für kurzfristiges Wohnen voll eingerichtete und ausgestattete Eigentumswohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen anderer Wohnungseigentümer liegt, zu einer einheitlichen Wohnanlage gehört, und wenn die Werbung für, kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer für die Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation übertragen wurde.

Die häufigsten Fallen

• Die Beendigung der gewerblichen Vermietung führt zur Geschäftsaufgabe und damit zur Realisierung und Versteuerung der stillen Reserven.

[1] Niedersächsisches FG, Urteil v. 10.1.2008, 1 K 11753/04, SIS 09 24 71.

1 Abgrenzung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

1.1 Ferienwohnung in einer Ferienwohnanlage

Gefährliche Zusatzleistungen

Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt i. d. R. private Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit dar. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter von Ferienwohnungen dem Mieter nicht nur die Räume überlässt, sondern darüber hinaus zusätzliche Leistungen erbringt.

Dabei nimmt nicht jede Sonderleistung über die bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum hinaus der Betätigung ihren Charakter als Vermögensverwaltung. Voraussetzung für die Annahme eines Gewerbebetriebs ist vielmehr die Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen haben die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH)^[1] und die Finanzverwaltung^[2] das Vorliegen eines Gewerbebetriebs bejaht, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

• Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
• Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
• Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.

Sind nicht sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt, so ist eine gewerbliche Betriebsstätte anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt.

Hinweis

Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

Bedeutsame Nebenleistungen

Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels und im Hinblick auf zusätzlich erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt^[3].

Übliche Nebenleistungen

Die jederzeitige Bereithaltung einer Wohnung für wechselnde Mieter nebst einiger Standardleistungen, wie sie üblicherweise auch von privaten Zimmervermietungen angeboten werden, ist auch bei Vermietung der Wohnung durch eine im Ort ansässige Vermittlungsgesellschaft für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit nicht ausreichend^[4]. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit – in der Person des Vermieters – die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb verbleibbar ist.

Private Mitbenutzung

Eine dem Vermietungszweck untergeordnete private Nutzung ändert an der Gewerblichkeit der Vermietung nichts^[5].

Die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage ist als gewerblich anzusehen, wenn sie im Rahmen einer hotelmäßigen Organisation an laufend wechselnde Mieter geschieht^[6]. Eine vorübergehende andere Vermietung als über die Feriendienstorganisation führt einkommensteuerre...