Die Kosten für Heizung und Warmwasser / 7 Nutzerwechsel

Bei Nutzerwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode ist gemäß § 9b Abs. 1 HeizkostenV eine Zwischenablesung – keine Zwischenabrechnung – vorzunehmen.^[1]

Die Frage, wer die Kosten der Zwischenablesung zu tragen hat, wurde in der Rechtsprechung lange unterschiedlich behandelt. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster dürfen diese Kosten dem Mieter weder gesondert in Rechnung gestellt noch in die Gesamtheizkostenabrechnung einbezogen werden.^[2] Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg sollen die Kosten der Zwischenablesung auf sämtliche Mieter verteilt werden dürfen.^[3] Das Amtsgericht Coesfeld hält die Kosten der Zwischenablesung für auf den weichenden Vormieter umlagefähig.^[4] Auch wenn die Verfasser wegen des Grundsatzes des Verursacherprinzips der Auffassung des Amtsgerichts Coesfeld zuneigen, sollte bereits mietvertraglich vereinbart werden, dass der ausziehende Mieter die Kosten der Zwischenablesung – ggf. auch bei Wohnungswasserzählern – trägt. Dass dieses zulässig ist, hat z. B. das Amtsgericht Schopfheim bestätigt.^[5]

In seinem Urteil vom 14.11.2007^[6] hat der BGH festgestellt, dass die aus Anlass eines Mieterwechsels fällige Nutzerwechselgebühr "in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung" dem Vermieter zur Last fällt. Auch vor diesem Hintergrund empfiehlt sich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Es bleibt unverständlich, warum der Gesetzgeber diese Regelungslücke nicht anlässlich der Novellierung der HeizkostenV in § 9b geschlossen hat.

In der Abrechnung sind dann die verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten nach den ermittelten Verbrauchseinheiten und die nach festem Maßstab auf die Wohnung zu verteilenden Heizkosten zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen sowie die anteiligen Warmwasserkosten ausschließlich zeitanteilig zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV).

Im Zusammenhang mit den vorgenannten Vorschriften der HeizkostenV wird seit Langem die Frage diskutiert, ob es unter dem Aspekt zur Verpflichtung zur Energieeinsparung noch sinnvoll ist, einen bestimmten Anteil der Kosten zur Erzeugung von Raumwärme bzw. zur Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser verbrauchsabhängig abrechnen zu müssen.^[7] Diese Frage verstärkt sich insbesondere mit der Zunahme von Niedrigenergiehäusern bzw. "Null-Energie-Häusern". Die HeizkostenV trägt diesem Umstand insoweit Rechnung, als ihre Bestimmungen bei der Wärmeversorgung von Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² jährlich aufweisen, nicht angewendet werden müssen (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV).

[1] AG Neuss, Urt. v. 12.7.1991 – 36 C 122/91, WuM 1991, S. 547

[2] AG Münster, Urt. v. 28.2.1998 – 47 C 801/93, WuM 1996, S. 231

[3] AG Hamburg, Urt. v. 8.2.1995 – 45 C 1787/94, WuM 1996, S. 562

[4] AG Coesfeld, Urt. v. 18.11.1994 – 4 C 508/94, WuM 1994, S. 696

[5] AG Schopfheim, Urt. v. 18.8.1999, C 85/99, WuM, 2000 S. 331

[6] BGH, Urt. vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07, WuM 2008, S. 85

[7] Frank Peters in NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht, 24/2002 v. 13.12.2002, S. 109 ff.