1 Allgemeine Grundsätze
Im Allgemeinen wird zwischen Betriebs- und Heizkosten unterschieden. Vereinfacht kann gesagt werden, dass die Betriebskostenverordnung bestimmt, dass überhaupt umgelegt werden kann. Aus der Heizkostenverordnung ergeben sich vor allem die Pflicht zur Verbrauchserfassung und die vorzunehmende Verteilung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume. Im Hinblick auf die Verteilung lohnt sich der Blick in die Heizkostenverordnung natürlich nur dann, wenn auch etwas zu "verteilen" ist, wie das bei mehreren Mietern eines Gebäudes der Fall ist.
Grundsätzlich gelten die bereits im Einzelnen dargestellten rechtlichen Rahmenbedingungen uneingeschränkt auch für den Bereich der Kosten für Heizung und Warmwasser. Als Ziffern 4 bis 6 des § 2 BetrKV sind sie Bestandteil des gesamten Betriebskostenkatalogs. Zu den umlegungsfähigen Heizkosten gehören z. B. auch die Kosten für die Wartung von Wärmemengenzählern sowie die Kosten für die Ersatzbeschaffung von Batterien für diese Wärmemengenzähler.[1]
Mit der Neufassung der Heizkostenverordnung vom 2.12.2008 (BGBl I, S. 2375) wurden auch die Kosten der Eichung von Verbrauchserfassungsgeräten und die Kosten der Verbrauchsanalyse ausdrücklich als umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten genannt (§ 7 Nr. 2 Satz 1 HeizkostenV).
Nicht zu den Heizkosten gehören die Kosten einer Öltankversicherung[2], die Kosten der Öltankreinigung[3] und die Kosten des Korrosionsschutzes am Öltank[4]. Ebenfalls nicht umlagefähig sind z. B. Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen.[5]
Wesentliches Merkmal dieser auf die Mieter umlegbaren Kosten ist die Tatsache, dass auf Grundlage einer eigens hierfür geschaffenen Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) die Gesamtkosten – wenn auch nur zu einem bestimmten Teil – entsprechend dem Verbrauch der Nutzer abgerechnet werden müssen. Mit dem Ersten Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes vom 20.6.1980 (BGBl I, S. 701) wurde die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der HeizkostenV geschaffen. Ziel des Energieeinsparungsgesetzes war es, im Rahmen des Möglichen Energieeinsparungen in Gebäuden sicherzustellen. Zu diesem Zweck enthielt es im Wesentlichen die Anforderungen, die
- an den Wärmeschutz und die Lüftungswärmeverluste von Gebäuden,
- an die Errichtung und den Betrieb von Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie
- an die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
gestellt werden können.
Bereits im Referentenentwurf zur HeizkostenV vom 23.2.1981 wird u. a. ausgeführt, dass die Nutzer von Wohnungen über wirtschaftliche Anreize veranlasst werden sollen, "bei gleichem Wohnkomfort sparsam mit Heizenergie umzugehen". Dieses Ziel sollte insbesondere dadurch sichergestellt werden, dass "ein wesentlicher Teil der für die Erwärmung von Räumlichkeiten bzw. für die Zurverfügungstellung von Warmwasser entstandenen Kosten zur Bereitstellung erforderlicher Energiemengen entsprechend dem Verbrauchsverhalten der Nutzer verteilt werden".
Die HeizkostenV ist sowohl im preisgebundenen als auch im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand anzuwenden (§ 1 Abs. 4 HeizkostenV). Für den preisgebundenen Wohnungsbestand wird in § 22 Abs. 1 NMV 1970 direkt auf die HeizkostenV verwiesen.
Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf die Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009 (BGBl I S. 3250).
Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Die Bestimmungen der HeizkostenV gehen ausnahmslos bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV). Ihre Anwendung kann deshalb – von Ausnahmetatbeständen abgesehen (siehe unter Kap. 8.10) – vertraglich nicht abbedungen werden.
2 Verbrauchserfassung und nutzerabhängige Verteilung nach Verbrauch
Der Gebäudeeigentümer ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen, sofern kein Ausnahmetatbestand nach § 11 HeizkostenV besteht. Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sind auf Grundlage der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV).
Zur Verbrauchserfassung müssen die Räume mit entsprechenden Geräten zur Verbrauchserfassung ausgestattet werden. Das hat der Nutzer zu dulden. Die Auswahl der Geräte kann dabei grundsätzlich der Vermieter treffen (§ 4 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV). Möchte er die Geräte mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, muss er dies jedoch seinen Mietern vorher unter Angabe der damit verbundenen Kosten mitteilen (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Dabei gilt die Mitteilung als nicht zugegangen und ist unbeachtlich, wenn sie ...
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