Die sog. Sanierungsabschreibung nach § 7h EStG kann beansprucht werden, wenn es sich um folgende Kosten handelt:
- Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB oder solche, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten anderen Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat
- Anschaffungskosten, die auf eine der vorbenannten Maßnahmen entfallen, soweit sie nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags – in der Regel eines Kaufvertrags – oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt wurden
Zudem müssen diese Maßnahmen an einem Gebäude oder selbstständigen Gebäudeteil durchgeführt werden, das bzw. der in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich im Inland belegen ist.
Geht es um eine Immobilie im EU-/EWR-Ausland und ist deren steuerliche Beurteilung für die steuerlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen im Inland relevant (siehe Kapitel 4.12.1), dürfte die Beschränkung des Anwendungsbereichs der Vorschrift auf das "Inland" nicht aufrechtzuerhalten sein. Betroffene sollten sich ggf. unter Berufung auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofs v. 15.10.2009 (C-35/08, BFH/NV 2009 S. 2091) dagegen wehren: Die Entscheidung erging zur damaligen Fassung des § 7 Abs. 5 EStG, die Beschränkung des Anwendungsbereichs dieser Regelung auf das Inland war ebenfalls europarechtswidrig.
Abgeschrieben werden können nach § 7h Abs. 1 Satz 4 EStG nur Herstellungs- oder Anschaffungskosten, soweit sie nicht durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsfördermitteln gedeckt sind. Damit stellen solcherlei Zuschüsse keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar, sondern mindern die Herstellungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage.
Zur Frage, in welchen Fällen es bei solchen nachträglichen Maßnahmen zu Herstellungs- oder Anschaffungskosten kommen kann, findet sich Näheres in Kapitel 9, vor allem in Kapitel 9.2. Die dortigen Ausführungen gelten hier entsprechend. In Betracht kommen beispielsweise sog. wesentliche Verbesserungen. Erfasst werden nur Maßnahmen an einem vorhandenen Bestand, dem Gesetzeszweck nach genügt hier aber m. E. das Vorhandensein einer "Ruine", jedenfalls wenn diese nicht abgerissen, sondern die vorhandene Substanz wiederverwendet wird. Dafür spricht auch die Regelung der Verwaltung[1], die im Übrigen zu diesem Problemkreis bestimmt: Der Abbau und die anschließende Wiedererrichtung des Gebäudes unter weitestgehender Wiederverwendung der alten Bauteile, z. B. Teile der Fachwerktragkonstruktion und Dachdeckung, gilt nur dann als bescheinigungsfähige Sanierungsmaßnahme i. S. d. § 177 BauGB i. V. m. § 7h EStG, wenn diese Rekonstruktion aus bautechnischen, sicherheitstechnischen oder wirtschaftlichen Gründen geboten ist. Die Wiedererrichtung eines Gebäudes nach historischem Vorbild nach dem Abriss sowie der Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes oder Gebäudeteils fallen hingegen nicht unter die bescheinigungsfähigen Aufwendungen nach § 7h EStG.
§ 7h EStG ist darüber hinaus für Herstellungskosten oder Anschaffungskosten von Neubauten nicht anwendbar, selbst wenn zuvor auf demselben Grundstück alte Bausubstanz vorhanden war, diese aber abgerissen wurde (FG des Saarlandes, Urteil v. 13.11.2003, 2 V 217/99, EFG 2004 S. 1201, Ziff. 3 der Entscheidungsgründe[2]). Das gilt sowohl für den Fall, dass der Steuerpflichtige eine Neuherstellung selbst durchführt, als auch für den Fall, dass eine Wohnung erst nach Abschluss eines Kaufvertrags durch den Verkäufer (Bauträger) erstellt wird.
Das Gesetz begünstigt auch Anschaffungskosten, die nach dem Abschluss des Erwerbsvertrags – in der Regel des Kaufvertrags, hier ist also der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr nicht ausschlaggebend – angefallen sind. Dies betrifft jedenfalls den Fall, dass der Verkäufer vor Übertragung des Eigentums seinerseits, in der Regel aufgrund einer Verpflichtung im Kaufvertrag, noch Arbeiten am Gebäude vornimmt, also z. B. ein heruntergewirtschaftetes Gebäude saniert übergibt.
Für diese Tatbestandsalternative kommt es m. E. wegen des diesbezüglich eindeutigen Gesetzeswortlauts auf den tatsächlichen Ausführungszeitpunkt der Arbeiten an. Wann eventuell vorbereitende Arbeiten durchgeführt wurden, insbesondere wann der Bauantrag gestellt wurde, ist hingegen unbeachtlich. Werden beispielsweise mit dem Kaufpreis bereits begonnene, im Zeitpunkt des Kaufvertrags noch nicht beendete begünstigte Maßnahmen anteilig abgegolten, gehört der entsprechende Kaufpreisanteil zur Bemessungsgrundlage; eine einheitliche Gegenleistung ist dann aufzuteilen, eventuell auch im Schätzungsweg.
Die Parteien sollten im Kaufvertrag den Anteil der Arbeiten, die erst nach Abschluss des Kaufvertrags...
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