Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens stellt grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit dar. Private Vermögensverwaltung in diesem Sinne liegt regelmäßig auch vor bei Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (vgl. ausdrücklich § 14 Satz 3 AO; dazu auch R 15.7 Abs. 1 EStR). Hierzu gehört nach richtiger Meinung auch die Vermietung großer Objekte, z. B. von ganzen Bürohäusern oder Wohnblocks.
Gewerbliche Einkünfte werden beispielsweise mit einem Hotel erzielt, ebenso durch das Betreiben eines privaten Altenheims (BFH, Urteil v. 28.4.1983, IV R 122/79, BStBl. 1983 II S. 566) oder ggf. auch bei hotelmäßiger oder kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen über die Vermittlung entsprechender Organisationen (BFH, Urteil v. 13.11.1996, XI R 31/95, BStBl. 1997 II S. 247; näher H 15.7 Abs. 2 "Ferienwohnung" EStH). In diesen Fällen wird in der Regel darauf abgestellt, dass bestimmte ins Gewicht fallende, bei der bloßen Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine Unternehmensorganisation erforderlich ist. Dazu bereits grundsätzlich das BFH-Urteil v. 19.1.1961 (I 53/60 S, BStBl. 1961 III S. 233): Die Vermietung von Räumen in größeren Bürohäusern ist nur dann ein Gewerbebetrieb, wenn besondere Umstände, z. B. ins Gewicht fallende Sonderleistungen des Vermieters, ein besonders schneller, sich aus der Natur der Vermietung ergebender Wechsel der Mieter und damit verbunden eine gegenüber der Anlage eigenen Vermögens in den Vordergrund tretende spekulative Absicht vorliegen.
Die Größe des Objekts und die nach kaufmännischen Grundsätzen durchgeführte Verwaltung sind ohne Bedeutung. So stellt auch nach dem BFH-Urteil v. 18.3.1964 (IV 141/60 U, BStBl. 1964 III S. 367) die Untervermietung von kleinen Flächen (Läden, Ständen) in gemieteten und vom Hauptmieter wieder hergerichteten Räumen keine gewerbliche Betätigung dar, wenn nicht besondere Umstände vorliegen.
Allerdings sollte man wissen, dass Kapitalgesellschaften kraft Gesetzes nur gewerbliche Einkünfte haben können (§ 8 Abs. 2 KStG). Bei ihnen zählen daher auch Vermietungs- und Verpachtungsumsätze zu den gewerblichen Einnahmen. Bei Personengesellschaften ist das anders, diese können lediglich vermögensverwaltend tätig sein und mithin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.
Zu beachten ist dabei aber § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG: Hiernach gelten alle Einkünfte einer Personengesellschaft als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn diese neben der Vermietung/Verpachtung eine gewerbliche Tätigkeit ausübt oder ihrerseits gewerbliche Einkünfte über eine Beteiligung an einer anderen Personengesellschaft bezieht (sog. Abfärbe- oder Infektionstheorie). Dies gilt wegen des im öffentlichen Recht allgemein geltenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes nur dann nicht, wenn der gewerbliche Anteil äußerst gering ist, so bereits entschieden bei einem Umsatzanteil von 1,25 % (BFH, Urteil v. 11.8.1999, XI R 12/98, BStBl. BStBl. 2000 II S. 229; näher und mit weiteren Beispielen Wacker in Schmidt 2014, § 15 Rn. 188).
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