Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / 4 Zurechnung der Einkünfte

Wer erzielt Einkünfte?

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden demjenigen zugerechnet, der den Tatbestand der Einkünfteerzielung erfüllt. Das ist derjenige, der die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, das Grundstück, das Gebäude oder die Wohnung einem anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen; er muss Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- und Pachtvertrag sein.^[1]

Im Normalfall werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim bürgerlich-rechtlichen Eigentümer des Grundstücks erfasst, aber auch der wirtschaftliche Eigentümer kann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

Wirtschaftliches Eigentum

Wirtschaftliches Eigentum liegt dann vor, wenn jemand die tatsächliche Herrschaft über ein Grundstück ausübt und den bürgerlich-rechtlichen Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf sein Grundstück wirtschaftlich ausschließen kann (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO).

Übergang von Nutzen und Lasten

Beim Erwerb eines Grundstücks wird der Käufer bei entsprechender Vereinbarung im Kaufvertrag regelmäßig wirtschaftlicher Eigentümer mit Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren.

Praxis-Beispiel

Wirtschaftlicher Eigentümer

A erwirbt am 29.10.2020 eine bereits fertig gestellte Eigentumswohnung. Nutzen und Lasten gehen mit Vertragsabschluss am 29.10.2020 auf A über. Im Grundbuch wird A erst Ende März 2021 als Eigentümer eingetragen. Steuerlich ist A ab 29.10.2020 wirtschaftlicher Eigentümer der Eigentumswohnung. Falls A die Wohnung vermieten will, kann er bereits für 2020 3/12 der Jahres-AfA als Werbungskosten abziehen.

Wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass Nutzen und Lasten ab 1.1.2021 auf A übergehen, wird er erst ab diesem Zeitpunkt wirtschaftlicher Eigentümer. Bis dahin müssen die Einnahmen vom Vorbesitzer versteuert werden. A muss seine vorher entstandenen und im Jahr 2020 bezahlten Werbungskosten (sog. Vorweg-Werbungskosten) in der Steuererklärung für 2020 geltend machen. Eine Abschreibung ist erst ab 2021 möglich.

Einkünfte aus Vermietung kann auch ein Nießbraucher erzielen, der das Grundstück in Ausübung seines Nießbrauchs vermietet.

Auch einem Mieter, der ein angemietetes Grundstück ganz oder teilweise untervermietet, werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet. Die bezahlte Miete kann er ganz oder teilweise als Werbungskosten abziehen.

Einkünfteverlagerung auf Kinder

Immer wieder wird von Steuerpflichtigen versucht, positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf nahe Angehörige, insbesondere auf Kinder zu verlagern, die sonst keine oder nur geringe steuerpflichtige Einkünfte haben. Aber gerade hier passt das Finanzamt auf, ob alles mit rechten Dingen zugeht oder ob nicht ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vorliegt mit dem einzigen Ziel, Steuern zu sparen. Unter Hinweis auf § 42 AO werden ungewöhnliche Gestaltungen zwischen nahen Angehörigen nicht anerkannt.

Praxis-Tipp

Vorgehen bei Einkünfteverlagerung auf Kinder

Wenn Ihnen daran gelegen ist, dass die Einkünfte aus einem vermieteten Grundstück nicht mehr Ihnen, sondern einem Kind zugerechnet werden, gibt es nur 2 Möglichkeiten dies zu bewerkstelligen:

1. Sie übertragen das Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf das Kind, oder
2. Sie räumen dem Kind den Nießbrauch an dem Grundstück ein.

In beiden Fällen müssen Sie zum Notar gehen, was zwangsläufig mit Kosten verbunden ist. Bei minderjährigen Kindern wird in den meisten Fällen ein Ergänzungspfleger benötigt, da die Übertragung auf das Kind nicht ausschließlich rechtsvorteilhaft ist.

Achtung

Risiko

Alle anderen Möglichkeiten, die Sie eventuell ins Auge fassen möchten, sind riskant, haben von vornherein nur geringe Erfolgsaussichten und kosten u. U. mehr Geld als Sie effektiv sparen.

Miete an geschiedenen Ehegatten

Beteiligt ein geschiedener Ehegatte im Rahmen des Zugewinnausgleichs seinen früheren Ehepartner an den Grundstückserträgen, so werden ihm trotzdem die Einkünfte in voller Höhe zugerechnet. Die Zahlungen an den geschiedenen Ehegatten können auch nicht als Werbungskosten abgezogen werden.^[2]

Grundstücksgemeinschaften

Eigenes Verfahren

Bei Grundstücksgemeinschaften werden die Einkünfte in einem eigenen Verfahren (Einheitliche und gesonderte Feststellung nach § 180 Abs. 1 Ziff. 2a AO) ermittelt und den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile zugerechnet.

Eine von den Eigentumsanteilen abweichende Verteilung der Einnahmen und Werbungskosten wird von der Finanzverwaltung nur anerkannt, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sein müssen und die Gestaltung und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entspricht^[3].

Wer vermietet?

Nach der Rechtsprechung des BFH^[4] ist bei der Zurechnung von Mieteinkünften bei Miteigentümern festzustellen, wer den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht hat. Bei Miteigentümern muss geprüft werden, ob die Miteigentümer gemeinschaftlich oder ein Miteigentümer allein das Objekt oder ein...