1 Umfang
Steuerpflichtige Einkünfte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG der Einkommensteuer. Die Begriffe Vermietung und Verpachtung im einkommensteuerrechtlichen Sinne sind weitreichender als man im allgemeinen Sprachgebrauch annimmt. Die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung umfasst nach § 21 EStG:
- Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen,
- Einkünfte aus Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht),
- Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.
Entschädigungen
Auch Einnahmen, die nicht Gegenleistung für die Überlassung und Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes sind, können unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung fallen (z. B. Entschädigungen für entgangene Mieteinnahmen).
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können sowohl positiv als auch negativ sein.
1.1 Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen
Die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfasst in erster Linie die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von
- bebauten und unbebauten Grundstücken,
- Gebäuden und Gebäudeteilen,
- Wohnungs- und Teileigentum, z. B. Eigentumswohnungen.
Eigengenutzte Wohnungen
Nicht als Einkünfte erfasst wird der Nutzungswert einer vom Eigentümer selbst genutzten Wohnung oder einer unentgeltlich überlassenen Wohnung. Allerdings können für solch eine Wohnung auch keine Aufwendungen (Werbungskosten) steuermindernd berücksichtigt werden.
Betriebsvermögen
Gehört das Grundstück zu einem Betriebsvermögen (z. B. bei einem Gewerbebetrieb), werden die Einkünfte aus diesem Grundstück bei der Ermittlung des Gewinns aus dem Gewerbebetrieb oder aus der selbstständigen bzw. freiberuflichen Tätigkeit berücksichtigt.
Ausländischer Grundbesitz
Durch die Vorschrift des § 21 EStG werden zwar grundsätzlich auch Einkünfte aus ausländischem Grundbesitz erfasst. Infolge von Doppelbesteuerungsabkommen werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dieser Grundstücke in den meisten Fällen aber in dem Staat besteuert, in dem sich das Grundstück befindet.
Einkünfte aus Vermietung kann auch ein Nießbraucher erzielen, der das Grundstück in Ausübung seines Nießbrauchs vermietet.
Untervermietung
Auch ein Mieter, der ein angemietetes Grundstück ganz oder teilweise untervermietet, hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Konkurrenz mit anderen Einkunftsarten
Gewinneinkünfte
Betriebsvermögen
Gehört das Grundstück zu einem Betriebsvermögen (Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, Freier Beruf), sind die Einkünfte aus der Vermietung im Rahmen der Gewinnermittlung zu erfassen. Veräußerungsgewinne sind beim Betriebsvermögen in jedem Fall steuerpflichtig, Veräußerungsverluste wirken sich gewinnmindernd aus.
Grundstückshandel
Werden mehr als 3 Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa 5 Jahren verkauft, ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben. Das bedeutet: Die erzielten Gewinne unterliegen der Einkommen- und Gewerbesteuer. Hierbei kann es sich um Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien handeln. Die 5 Jahres-Grenze kann auf 10 Jahre ausgedehnt werden, wenn im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung bereits die Veräußerungsabsicht vorlag.
Bei Ehegatten gilt die 3-Objekt-Grenze für jeden Ehegatten.
Sonstige Einkünfte
Spekulationsgeschäfte
Nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören die Erlöse aus der Veräußerung von privatem Grundbesitz. Wird jedoch ein Grundstück (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb veräußert, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Ein entstehender Gewinn ist als "sonstige Einkünfte" nach § 22 Nr. 2 EStG i. V. m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu versteuern.
Sonderfälle
Ebenfalls nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind Zahlungen, die der Grundstückseigentümer für eine Beschränkung der Grundstücksnutzung oder für die Einräumung eines Verkaufsrechts oder für den Verzicht auf Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstands bei Bebauung des Nachbargrundstücks erhält. Diese Einnahmen sind jedoch in der Regel als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern.
1.2 Erbbaurechtsverträge
Steuerpflichtige Einnahmen
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung). Der Grundstückseigentümer muss die Nutzung dulden und erhält dafür vom Erbbauberechtigten den Erbbauzins. Dieser Erbbauzins muss beim Eigentümer des Grund und Bodens (= Erbbauverpflichteter) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, sofern das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück nicht zu einem Betriebsvermögen gehört.
Umfang der Einnahmen
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen des Grundstückseigentümers rechnen:
- laufende Erbbauzinsen,
- Vorauszahlungen von Erbbauzinsen,
- Einmalbeträge, die der Erbbauberechtigte für ...