Einkünfteerzielungsabsicht bei jahrlangem Gebäudeleerstand

Leitsatz

1. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige – will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

2. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.

Sachverhalt

K errichtete 1976 ein Wohn- und Geschäftsgebäude. Ein Ladengeschäft sowie Lager- und Personalräume sind seit der Fertigstellung gewerblich vermietet. Mehrere Wohneinheiten in den Obergeschossen stehen aber seither leer. Das Finanzamt erkannte die darauf entfallenden Aufwendungen im Streitjahr 2003 nicht mehr als Werbungskosten an. Dem folgte auch das FG. Es beurteilte allein den Maklerauftrag zur gewerblichen Vermietung nicht als ausreichend. Es fanden sich 1989 und 1993 nur 2 Interessenten. Daher hätte es nahe gelegen, den Kreis möglicher Mieter auf Privatinteressenten zu erweitern. Überdies zeigte es sich, dass für diese Räumlichkeiten kein Markt bestand und sie ohne Umbauten nicht vermietbar waren. Dass K hierauf nicht reagierte, spricht für die Aufgabe der Vermietungsabsicht. So sah das auch der BFH.

Entscheidung

Wer Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie als vorab entstandene Werbungskosten abziehen möchte, muss sich endgültig entschlossen haben, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und darf diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben haben. Diese Einkünfteerzielungsabsicht muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lassen.

Zeigt sich allerdings aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, sprich dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder für dessen Aufgabe.

Mit diesen Grundsätzen stimmt auch die ständige Rechtsprechung im betrieblichen Bereich überein: Unterlässt der Steuerpflichtige nach Erzielung langjähriger Verluste geeignete Umstrukturierungsmaßnahmen, ist darin ein gewichtiges Beweisanzeichen gegen eine Gewinnerzielungsabsicht zu sehen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil v. 25.6.2009, IX R 54/08.