Einkünfteerzielungsabsicht bei Veräußerung einer Mietimmobilie an – teilweise personenidentische – gewerblich geprägte KG

Leitsatz

Spricht es gegen die Einkünfteerzielungsabsicht, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von i.d.R. bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert, so auch dann, wenn er seine vermietete Immobilie in einem entsprechenden Zeitraum an eine die Vermietung fortführende gewerblich geprägte Personengesellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) veräußert, an der er selbst beteiligt ist (Ergänzung zum BFH-Urteil vom 9.7.2002, IX R 47/99, BFH/NV 2002, 1392).

Sachverhalt

K ließ Einfamilienhäuser errichten, die er nach Fertigstellung fünf Monate lang vermietete, dann aber an eine GmbH & Co. KG veräußerte, an der er selbst maßgebend beteiligt war. Der Preis entsprach den Anschaffungskosten des K. Die KG vermietete die Immobilien weiter. Später schied K aus der KG aus. Finanzamt und FG verneinten die Einkünfteerzielungsabsicht des K wegen der zeitnahen Veräußerung.

Entscheidung

Der BFH bestätigte das FG. K konnte nicht von einem Totalüberschuss ausgehen. Die Vermietungstätigkeit der gewerblich geprägten KG konnte nicht in die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht einbezogen werden.

Ist eine Vermietung nicht befristet, sondern auf Dauer anlegt, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass letztlich ein Einnahmeüberschuss erwirtschaftet werden soll, auch wenn über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse anfallen. Gegen die

Einkünfteerzielungsabsicht spricht die Veräußerung eines vermieteten Hauses binnen i.d.R. bis zu fünf Jahren seit Anschaffung oder Herstellung. Dieses gilt unabhängig davon, wie der Käufer die Immobilie nutzt.

Veräußert der Steuerpflichtige die Immobilie an eine die Vermietung fortführende Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, kommt es auf die Qualifizierung der Einkünfte der Gesellschaft an:

• Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft verwirklicht zwar grundsätzlich selbst den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, indem sie die Immobilie vermietet. Die steuerrechtlich relevanten Merkmale sind dennoch den Gesellschaftern zuzurechnen, da die Einkünfte auf der Ebene der Gesellschaft zu ermitteln und dann auf die Gesellschafter zu verteilen sind. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss auf beiden Ebenen gegeben sein. Der Gesellschafter erfüllt gemeinsam mit anderen nach wie vor den objektiven und subjektiven Tatbestand.
• Diese Kontinuität wird unterbrochen, wenn eine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielende Personengesellschaft das Grundstück weitervermietet. Hier richtet sich die nun erforderliche Gewinnerzielungsabsicht nicht mehr auf das Vermieten, sondern auf die gesamte Tätigkeit. Die Gewinnerzielungsabsicht kann wegen des Dualismus der Einkunftsarten nicht als Fortsetzung der Überschusserzielungsabsicht angesehen werden.

Link zur Entscheidung

BFH, 9.3.2011, IX R 50/10.