Mit der 2021 durch das Baulandmobilisierungsgesetz erfolgten Änderung des Baugesetzbuches wollte der Gesetzgeber den Gemeinden erweiterte Möglichkeiten geben, Bauland zu mobilisieren. Die politische Debatte konzentrierte sich deshalb sehr stark auf die Erweiterung der Vorkaufsrechte für Gemeinden, Erleichterungen beim Aufstellen von Bebauungsplänen und die Erschwerung bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Dabei wurde kaum bemerkt, dass an einer anderen Stelle des Baugesetzbuches, nämlich bei der Außenbereichsvorschrift des § 35 BauGB, 2 kleine Änderungen mit großen Auswirkungen für alle Besitzer früherer landwirtschaftlicher Gebäude vorgenommen wurden.
Der Außenbereich ist nach dem Grundgedanken des § 35 BauGB grundsätzlich von jeder Bebauung freizuhalten, es sei denn, es handelt sich um eine im Gesetz aufgeführte sog. privilegierte Bebauung, zu der vor allem die landwirtschaftliche Bebauung gehört. Diese strenge Regel ist im Laufe der Jahre etwas aufgeweicht worden, um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft entgegenzuwirken und frühere landwirtschaftliche Gebäude nicht dem Verfall preiszugeben. Die Einzelheiten hierzu finden sich in § 35 Abs. 4 BauGB, der für bestimmte Umnutzungen, Ersatzbauten und Erweiterungen eine sog. Teilprivilegierung enthält. Diese baulichen Vorhaben sind auch dann genehmigungsfähig, wenn sie etwa den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder zur Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung führen.
Nach § 35 Abs. 4 Ziff. 1 BauGB ist die Umnutzung früherer landwirtschaftlicher Gebäude unter bestimmten Kriterien teilprivilegiert. Diese Kriterien sind in § 35 Abs. 4 Satz 1 Buchst. a bis g BauGB genannt und verlangen unter anderem, dass die äußere Gestalt beibehalten wird, dass das Gebäude vor mehr als 7 Jahren zulässigerweise errichtet wurde und dass es in räumlich funktionalem Zusammenhang mit der Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebs steht. Aufgrund dieser Teilprivilegierung wurden in den letzten Jahrzehnten sehr viele Umnutzungen im Außenbereich vorgenommen. Frühere landwirtschaftliche Gebäude wurden zu Gastronomiezwecken umgebaut, kleinere Gewerbebetriebe siedelten sich an und vor allem wurden in frühere Stall- und Tennengebäude Wohnungen eingebaut. Stellte sich diese Umnutzung als Fehlschlag dar, etwa weil die Erschließung mangelhaft war oder weil sich die gewerbliche Nutzung nicht wirtschaftlich entwickeln konnte, so enthielt das Baugesetzbuch für eine erneute Umnutzung keine entsprechende Teilprivilegierung.
Die neue Rechtslage
Das Baulandmobilisierungsgesetz hat jetzt mit 2 kaum auffallenden Änderungen den Weg frei gemacht, um auch eine 2. Umnutzung ehemals privilegierter landwirtschaftlicher Gebäude zu ermöglichen. Das umzunutzende Gebäude muss vor der Umnutzung nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sein, es genügt, dass es in früherer Zeit einmal ein landwirtschaftliches Gebäude war. Die weitere Umnutzung kann jetzt auch dazu führen, dass in das frühere landwirtschaftliche Gebäude bis zu 5 Wohnungen eingebaut werden. Dies ist eine sehr weitgehende Lockerung, die allerdings nicht immer unproblematisch sein dürfte. Die Entstehung größerer Wohnkomplexe im Außenbereich dürfte im Einzelfall zu unwirtschaftlichen Erschließungsaufwendungen führen, Belange des Naturschutzes beeinträchtigen oder zu Störungen des Orts- und Landschaftsbilds führen. Das ist aber eine Frage der Einzelfallprüfung. Insgesamt bringt die Änderung durch das Baulandmobilisierungsgesetz für die Eigentümer früherer landwirtschaftlicher Gebäude aber einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil.