Ertrags- oder Sachwertverfahren bei Geschäftsgrundstücken

Leitsätze (amtlich)

1. Die für die Bewertung im Ertragswertverfahren notwendige Anzahl vermieteter Objekte einer bestimmten Gruppe von Grundstücken muss zum Hauptfeststellungszeitpunkt vorhanden gewesen sein.
2. Die Voraussetzungen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG sind dann erfüllt, wenn ein Geschäftsgrundstück so gestaltet ist, dass es zu den Zwecken der in Frage stehenden Gruppe von Geschäftsgrundstücken, für die eine übliche Miete nicht geschätzt werden kann, objektiv verwendbar ist. Ein im Sachwertverfahren zu bewertendes Grundstück für Bank- und Kreditinstitute liegt demnach dann vor, wenn das Grundstück objektiv so gestaltet ist, dass es zur Abwicklung des üblichen Bankgeschäfts mit Kunden verwendet werden kann.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Sparkasse, erwarb 1988 und 1990 zwei nebeneinander liegende Grundstücke, auf denen sie in der Folgezeit ein gewerblich nutzbares Gebäude errichtete. 1991 teilte sie dieses in zwei Teileigentumseinheiten auf. Im Erd- und Untergeschoss des Gebäudes (Teileigentum Nr. 1) unterhält die Klägerin eine Geschäftsstelle. Der für den Publikumsverkehr zugängliche Bereich ist im Erdgeschoss untergebracht. Er besteht aus einer ca. 183 qm großen Schalterhalle und einem Besprechungszimmer. Im Untergeschoss, das über eine Treppe aus der Schalterhalle zugänglich ist, befindet sich neben den Technik- und Sozialräumen ein als massives Bauwerk ausgestalteter und aus Spezialbeton errichteter Tresorraum mit Kundenschließfächern und einem Metallschrank für den Bargeldbestand. Für das Teileigentum Nr. 1 nahm das Finanzamt auf den 1.1.1993 eine Art- und Wertfortschreibung vor, wobei es die Grundstücksart "Geschäftsgrundstück" und den Einheitswert auf 224 000 DM feststellte. Den Grundstückswert ermittelte das Finanzamt im Sachwert verfahren. Mit der Klage begehrte...