Fehlende behördliche Betriebserlaubnis als Mangel der Mietsache

Begriff

BGB § 536

1. Die Nichterteilung der behördlichen Genehmigung zur Nutzung des Miet- oder Pachtobjekts aus bauordnungsrechtlichen Gründen stellt einen Mangel der Mietsache dar, weil der Pächter durch die Versagung der Genehmigung an der vertragsgemäßen Nutzung gehindert ist.
2. Eine formularvertragliche Regelung, wonach dem Mieter auch dann keine Gewährleistungsrechte zustehen, wenn die Genehmigung aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks oder der Gebäude versagt wird und wonach jegliche Haftung des Vermieters ausgeschlossen ist, verstößt gegen § 307 BGB.

(Leitsätze der Redaktion)

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht ein Pachtvertrag über ein Grundstück zum Betrieb einer sog. Paintball-Anlage. Die Zulässigkeit des Betriebs einer solchen Anlage hängt von einer behördlichen Genehmigung ab. Im Hinblick hierauf vereinbarten die Parteien, dass

1. die Beschaffung der behördlichen Genehmigungen Sache des Mieters ist,
2. dass dem Mieter auch dann keine Gewährleistungsrechte zustehen, wenn die Genehmigung aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks oder der Gebäude versagt wird und
3. dass jegliche Haftung des Vermieters ausgeschlossen ist.

Die Behörde hat die Genehmigung aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks und der Gebäude untersagt. Der Mieter nimmt den Vermieter deshalb auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch.

Die Entscheidung

Zu Leitsatz 1

Das Fehlen der behördlichen Genehmigung zur Nutzung des Pachtobjekts als Paintball-Anlage stellt einen Mangel dar, weil der Pächter durch die Versagung der Genehmigung an der vertragsgemäßen Nutzung gehindert ist.

Vorliegend handelt es sich um eine Nutzungseinschränkung, die durch die baulichen Gegebenheiten bedingt ist. Solche grundstücks- oder gebäudebezogenen Beschränkungen fallen nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters/Verpächters. Deshalb stehen dem Mieter die Gewährleistungsrechte der §§ 536 ff. BGB und das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu (BGH, ZMR 2011 S. 943).

Zu Leitsatz 2

Fraglich ist, ob die Parteien die gesetzliche Risikoverteilung vertraglich abweichend regeln können. Nach der Auffassung des Gerichts sind Vereinbarungen der vorliegenden Art wirksam, wenn sie individualvertraglich getroffen werden. Ein durch Formularklausel vereinbarter Gewährleistungsausschluss verstößt nach der Rechtsprechung des BGH gegen § 307 BGB, wenn die Klausel – wie hier – auch den Fall umfasst, dass die Genehmigung aus Gründen untersagt wird, die ausschließlich in der Beschaffenheit des Mietobjekts liegen. Die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses führt nämlich zugleich auch dazu, dass der Mieter wegen des Mangels mit dem Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen ist. Anders ist es nur, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt (§ 536d BGB). Ein so weitreichender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, ZMR 2011 S. 943; NJW 1988 S. 2664).

Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 4.4.2019, 3 W 95/18