Leitsatz
Wird die Nutzungsüberlassung in den Fällen des § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, so ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkünfteerzielungsabsicht im Rahmen des entgeltlichen Teils ebenso wenig bedeutsam wie für den Fremdvergleich (Ergänzung zum BFH-Urteil vom 5.11.2002, IX R 48/01, INF 2002, S. 47).
Sachverhalt
Die Eheleute A erwarben von der Mutter der Ehefrau ein Einfamilienhaus, das sie an die Eltern der Ehefrau für einen monatlichen Mietzins von 4 DM/qm vermieten. Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung machen die Eheleute A erhebliche Werbungskostenüberschüsse geltend. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich die ortsübliche Marktmiete für das Objekt auf 10 DM/qm beläuft und berücksichtigt daher nur 40 % der Werbungskosten. Im Einspruchsverfahren streiten die Eheleute mit dem Finanzamt im Wesentlichen über die Höhe der ortsüblichen Miete. Das FG verneint schließlich die Einkünfteerzielungsabsicht. Es lässt dahinstehen, ob das Mietverhältnis überhaupt anzuerkennen sei und in welchem Verhältnis die vereinbarte Miete zur Marktmiete konkret stehe.
Entscheidung
Der BFH löst das Problem der verbilligten Vermietung durch Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil. Dies gilt in den Fällen, in dem die Vertragsmiete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt[1] ebenso wie in den Konstellationen, in denen die Vertragsmiete mindestens 50 %, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt und – im letzteren Fall – eine Ertragsprognose negativ ist[2]. Kommt es zu einer Aufteilung, so ist das in der verbilligten Vermietung liegende Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkünfteerzielungsabsicht nicht (mehr) bedeutsam; denn die Aufteilung ist Rechtsfolge dieses nicht marktgerechten Verhaltens – die Konsequenz eines Verzichts des Steuerpflichtigen auf mögliche Einnahmen. Soweit dieser Verzicht reicht, wird das Verhalten durch die Aufteilung von vornherein aus der Steuerbarkeit ausgesondert und es bleibt eine voll entgeltliche Vermietungstätigkeit übrig, für die dann die gleichen Grundsätze wie bei jeder anderen Vermietung gelten.
Praxishinweis
Bei der praktischen Rechtsanwendung muss also geprüft werden, in welchem Verhältnis die vereinbarte Miete zur Marktmiete steht. Beträgt sie weniger als 50 % der Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in jedem Fall aufzuteilen. Sie ist aber auch aufzuteilen, wenn die Vertragsmiete zwischen 50 und 75 % der Marktmiete liegt und eine Ertragsprognose auf der Grundlage der ungekürzten Aufwendungen negativ ist. In diesem Fall können die Aufwendungen nur noch zum Teil berücksichtigt werden. Eine (erneute) Ertragsprognose mit den nunmehr gekürzten Aufwendungen kommt dann aber nicht mehr in Betracht.
Im Streitfall muss das FG noch prüfen, ob der Vertrag der Eheleute A mit den Eltern der Ehefrau einem Fremdvergleich standhält. Dabei darf dann aber nicht mehr der Umstand der verbilligten Vermietung einbezogen werden.
Link zur Entscheidung
BFH, Urteil vom 22.07.2003, IX R 59/02
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