Garagen als selbständige Wirtschaftsgüter

Leitsatz

Anders als Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet werden, jedenfalls dann als selbständige Wirtschaftsgüter gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für die Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind.

Sachverhalt

A ist Eigentümer von drei Mietwohngrundstücken mit Mehrfamilienhäusern mit zusammen 100 Wohneinheiten. Er errichtete nachträglich auf den Grundstücken 15 neue Garagen, deren Zahl zusammen mit den bereits vorhandenen Garagen die Zahl der Wohnungen deutlich unterschreitet. Von den neu errichteten Garagen sind fünf an Personen vermietet, die keine Wohnungsmieter sind. A beantragte in seiner Steuererklärung, eine degressive Abschreibung für die neu errichteten Garagen gesondert von den Gebäuden anzusetzen. Damit hatte er erst vor dem BFH Erfolg.

Entscheidung

Gegenstand der Abschreibung ist nach § 7 Abs. 1 EStG grundsätzlich das Wirtschaftsgut im Ganzen. Dies ist das jeweilige Gebäude. Verschiedene Nutzungs- und Funktionszusammenhänge können zwar dazu führen, Teile eines Gebäudes als verschiedene Wirtschaftsgüter aufzufassen, ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang ist jedoch nicht geeignet, mehrere getrennt stehende Baulichkeiten zu einem Wirtschaftsgut zusammenzufassen. Die Selbständigkeit eines Gebäudes wird nur dann verneint, wenn es gegenüber einem auf demselben Grundstück befindlichen Hauptgebäude lediglich dienende Funktion hat. Das hat der BFH bei Garagen bejaht, soweit sie in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit Ein- oder Zweifamilienhäusern stehen. Anders ist es allerdings bei Garagen im Zusammenhang mit großen Mietwohnungskomplexen, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der erteilten Baugenehmigung war. Dieser fehlende Zusammenhang ist hier besonders deutlich, weil die Zahl der Garagen insgesamt hinter der Zahl der Wohnungen zurückbleibt und immerhin ein Drittel der Garagen nicht an Wohnungsmieter vermietet wird. A kann also die neu errichteten Garagen gesondert abschreiben.

Praxishinweis

Das Urteil ist zur Abgrenzung für die Praxis bedeutsam. Es behandelt Garagen eines Mietwohnkomplexes nun wie selbständige Gebäude, allerdings nur dann, wenn die im Leitsatz aufgestellten Voraussetzungen vorliegen. Auch bei einem großen Mietwohnungskomplex dürften die Garagen nur eine dienende Funktion haben, wenn sie der Zahl der in diesem Komplex vorhandenen Wohnungen (in etwa) entsprechen und nur an Wohnungsmieter vermietet werden. Dasselbe dürfte für Pkw-Stellplätze gelten. Gesondert abzuschreiben sind ferner Garagen auf gemischt genutzten Grundstücken oder Hof- und Platzbefestigungen – auch für Stellplätze – auf Betriebsgrundstücken.

Link zur Entscheidung

BFH-Urteil vom 22.9.2005, IX R 26/04