Leitsatz
Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte in einem Erbbaurechtsbestellungsvertrag zur Errichtung eines bestimmten Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück sowie zu dessen ordnungsgemäßer Unterhaltung über die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts und erhält er bei Erlöschen des Erbbaurechts vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe des Verkehrswerts, kommen die Verwendungen auf das Erbbaugrundstück regelmäßig dem Erbbauberechtigten dauerhaft zugute. In der Gebäudeherstellungsverpflichtung liegt deshalb regelmäßig keine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts.
Sachverhalt
Ein Erbbauberechtigter verpflichtete sich im Rahmen der Erbbaurechtsbestellung, auf dem Erbbaugrundstück ein Gebäude auf eigene Kosten bezugsfertig zu erstellen, es dauernd in ordnungsgemäßem und zweckentsprechendem Zustand zu erhalten und bei Beendigung des Erbbaurechts Grundstück und Gebäude zurückzugeben. Bei Erlöschen des Erbbaurechts erhält er vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts der von ihm errichteten Gebäude.
Entscheidung
Der Gebäudeherstellungsaufwand des Erbbauberechtigten stellt keine Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts dar. Als Gegenleistung i. S.v. § 8 GrEStG kommen nur solche Leistungsverpflichtungen des Erwerbers in Betracht, die er dem Veräußerer (oder einem Dritten) um des Grundstückserwerbs willen zu erbringen hat und die nicht nur ihm selbst zugute kommen. Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer gegenüber zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück, kommen die Baumaßnahmen ihm, dem Erbbauberechtigten allein zugute; denn nach § 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauV gilt das Bauwerk als Bestandteil des Erbbaurechts. Durch die Übernahme der Bauerrichtungsverpflichtung wird der Erbbauberechtigte zwar in seinen Dispositionsmöglichkeiten eingeschränkt, insoweit aber nicht "entreichert", weil er nicht an den Grundstückseigentümer oder einen Dritten, sondern "an sich selbst" leistet.
Eine andere Beurteilung kommt nur in Betracht, wenn der Erbbaurechtsvertrag darauf abzielt, dem Grundstückseigentümer nach Beendigung des Erbbaurechts bestimmte, vom Erbbauberechtigten vertragsgemäß auf dem Erbbaugrundstück geschaffene Sachwerte entschädigungslos zufallen zu lassen.
Angesichts der Entschädigungsregelung lag diese Ausnahme im Streitfall aber nicht vor. Als Gegenleistung anzusetzen ist somit nur die Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung des Erbbauzinses.
Praxishinweis
Erbbaurechtsverträge enthalten in der Regel Entschädigungsvereinbarungen für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts. Fehlen solche, greift die gesetzliche Entschädigungsregel in § 27 Abs. 1 ErbbauV. Problematisch sind lediglich diejenigen Fälle, in denen die Entschädigung vertraglich gänzlich ausgeschlossen oder erheblich beschränkt wird, was nach § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauV mit Ausnahme des in § 27 Abs. 2 ErbbauV geregelten Sonderfalls grundsätzlichmöglich ist. Entscheidend ist auch, ob sich die Baumaßnahme während der Laufzeit des Erbbaurechts "verbraucht" oder ob dem Eigentümer entschädigungslos noch Werte zufallen.
Link zur Entscheidung
BFH, Urteil vom 23.10.2002, II R 81/00