Gegenseitiges Vorkaufsrecht der Miteigentümer gegen unerwünschtes Eindringen Dritter

Schutz vor "Überfremdung"

Der ursprüngliche Alleineigentümer eines Grundstücks ließ einen hälftigen Miteigentumsanteil an X und Y zu je gleichen Rechten auf. Die Erwerber wurden zu je ¼ Anteil im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Alle Miteigentümer räumten sich gegenseitig Vorkaufsrechte "für alle Verkaufsfälle ein, welche während unserer Besitzzeit und der aller unserer Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks eintreten". In Abt. II lfd. Nr. 5 bis 7 wurden entsprechende Vorkaufsrechte eingetragen, unter lfd. Nr. 7 ein solches für den ursprünglichen Alleineigentümer lastend auf den ideellen Miteigentumsanteilen der übrigen beiden Miteigentümer.

Später verstarb X und wurde von Y als Alleinerbe beerbt. Dieser erwarb von dem ursprünglichen Alleineigentümer den diesem verbliebenen hälftigen Miteigentumsanteil und wurde als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Er beantragte die Löschung der 3 in Abt. II lfd. Nr. 5 bis 7 eingetragenen Vorkaufsrechte. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da zur Löschung der Belastung Abt. II lfd. Nr. 7 die Bewilligung des Berechtigten bzw. seiner Rechtsnachfolger/Erben erforderlich sei.

Löschungsbewilligung entbehrlich

Doch auf die Beschwerde wies das Kammergericht das Grundbuchamt zur Löschung an: Zur Löschung des Vorkaufsrechts bedürfe es keiner Bewilligung des Berechtigten bzw. seiner Erben, § 19 GBO, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen sei (§ 22 Abs. 1 GBO). Die Unrichtigkeit der Eintragung folge aus dem Grundbuch selbst sowie den vorliegenden öffentlichen Urkunden.

Zeitliche Schranke

In Abt. II lfd. Nr. 7 ist zwar ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den ursprünglichen Alleineigentümer eingetragen. Auch in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung wird ein solches Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle ausdrücklich angesprochen, allerdings mit bestimmten Einschränkungen: nur solche Verkaufsfälle sollten dem Vorkaufsrecht unterfallen, "welche während unserer Besitzzeit und der aller unserer Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks eintreten". Diese Regelungen – so das Gericht – können nur so verstanden werden, dass die gegenseitig eingeräumten Vorkaufsrechte nicht für alle Zeiten bestehen sollten, sondern nur so lange, wie der jeweils Berechtigte – oder seine Rechtsnachfolger – selbst noch Miteigentum besaß. Durch eine solche Regelung schützen sich Miteigentümer typischerweise vor einem nicht von allen gewünschten Eindringen Dritter in die Gemeinschaft.

Fazit

Haben sich die Miteigentümer eines Grundstücks gegenseitig Vorkaufsrechte an den Miteigentumsanteilen der jeweils anderen Miteigentümer eingeräumt und hat einer von ihnen seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert, kann die Löschung des Vorkaufsrechts des ausgeschiedenen Miteigentümers wegen Unrichtigkeit in Betracht kommen, wenn die Vorkaufsrechte ausschließlich deshalb eingeräumt worden waren, um das Eindringen nicht erwünschter Dritter zu verhindern.

(KG, Beschluss v. 19.4.2016, 1 W 1006/15)