Geschäftsführung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft

1 Die Geschäftsführung als Organ der Wohnungs- und Immobiliengesellschaft

Rz. 339

Die Geschäftsführung^[1], bestehend aus einem oder mehreren Geschäftsführern, ist – neben der Gesellschafterversammlung – ein gesetzlich vorgeschriebenes (obligatorisches) Organ der Gesellschaft. Jede GmbH muss daher zwingend eine Geschäftsführung haben.^[2] Ein Verzicht aufgrund einer Regelung im Gesellschaftsvertrag ist deshalb nicht möglich. Wenn eine Gesellschaft keine Geschäftsführung hat (Führungslosigkeit), wird die GmbH für den Fall, dass ihr gegenüber Willenserklärungen abgegeben oder Schriftstücke zugestellt werden, durch die Gesellschafter vertreten (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GmbHG).

Rz. 340

Neben der Geschäftsführung und der Gesellschafterversammlung als "Mindestausstattung der GmbH-Verfassung"^[3] verfügen in der Praxis die Wohnungs- und Immobiliengesellschaften in der Regel über einen Aufsichtsrat als weiteres Organ, und zwar überwiegend aufgrund freiwilliger Regelung im Gesellschaftsvertrag (fakultativer Aufsichtsrat) oder in bestimmten Fällen aufgrund besonderer gesetzlicher Regelungen außerhalb des GmbH-Gesetzes (obligatorischer Aufsichtsrat). Außerdem können weitere Organe (insbesondere Beirat, Gesellschafterausschuss, Verwaltungsrat) durch eine entsprechende Regelung im Gesellschaftsvertrag geschaffen werden.^[4]

Rz. 341

Die Geschäftsführungsbefugnis der Geschäftsführung kann – im Gegensatz zur entsprechenden Kompetenz des Vorstands von Wohnungs- und Immobiliengesellschaften in den Rechtsformen der AG und der eG^[5] – weitreichenderen Beschränkungen unterworfen werden. So sind die Geschäftsführer der GmbH gegenüber verpflichtet, die Beschränkungen einzuhalten, die für den Umfang ihrer Befugnis, die Gesellschaft zu vertreten, durch den Gesellschaftsvertrag oder, soweit dieser nicht ein anderes bestimmt, durch die Beschlüsse der Gesellschafter festgesetzt sind (§ 37 Abs. 1 GmbHG). Der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH enthält Beschränkungen in Form eines Katalogs von Grundsatzentscheidungen und konkreten Einzelmaßnahmen, die nach vorheriger gemeinsamer Beratung mit den Geschäftsführern der Zuständigkeit des Aufsichtsrats unterliegen, unter anderem die Grundsätze der Geschäftspolitik ("Gemeinsame Beratung von Geschäftsführung und Aufsichtsrat", § 14 Abs. 2 GV).

[1] Nachfolgend wird der Begriff "Geschäftsführung" für das Leitungs- und Vertretungsorgan der GmbH bezeichnet, unabhängig davon, ob es aus einem oder mehreren Geschäftsführern besteht. Der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH verwendet dafür ebenfalls die Bezeichnung "Geschäftsführung" (siehe §§ 5, 7 GV).

[2] Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 6 Rn. 2.

[3] Baumbach/Hueck/Zöllner/Noack, GmbHG, § 45 Rn. 15.

[4] Siehe dazu im Einzelnen Rn. 1013 ff.

[5] Siehe zur Rechtslage bei Wohnungsgenossenschaften Schlüter/Luserke/Roth/Schlüter, Handbuch Wohnungsgenossenschaften, Rn. 404 ff.

2 Anzahl der Geschäftsführer

Rz. 342

Nach dem GmbH-Gesetz muss die Gesellschaft einen oder mehrere Geschäftsführer haben (§ 6 Abs. 1 GmbHG).^[1] Hierfür kommen mehrere Alternativen in Betracht^[2]:

• Der Gesellschaftsvertrag kann zum Beispiel vorsehen, dass die Gesellschaft einen oder mehrere Geschäftsführer hat.
• Der Gesellschaftsvertrag kann eine feste Zahl an Geschäftsführern vorschreiben ("Die Geschäftsführung besteht aus drei Mitgliedern.").
• Es wird im Gesellschaftsvertrag eine flexible Mindestzahl bestimmt ("Die Geschäftsführung besteht mindestens aus drei Mitgliedern.").
• Die Satzung enthält eine Kombination von Mindest- und Höchstzahl ("Die Geschäftsführung besteht aus mindestens zwei und höchstens vier Mitgliedern.").

Rz. 343

Der Gesellschaftsvertrag für Wohnungsgesellschaften mbH überlässt es der Bestimmung des Aufsichtsrats, ob die Gesellschaft einen oder mehrere Geschäftsführer hat (§ 7 Abs. 1 Satz 1 GV).

Rz. 344

Wenn mehrere Geschäftsführer bestellt wurden, sieht das Gesetz vor, dass sie alle nur gemeinschaftlich zur Vertretung der GmbH befugt sind (sog. Gesamtvertretung), es sei denn, der Gesellschaftsvertrag bestimmt etwas anderes (§ 35 Abs. 2 Satz 1 GmbHG).

[1] § 33 Abs. 1 Satz 1 MitbestG schreibt auch für eine GmbH vor, dass als gleichberechtigtes Organ der Geschäftsführung (und damit als ein weiterer Geschäftsführer) ein Arbeitsdirektor bestellt werden muss; siehe zum Geltungsbereich des Mitbestimmungsgesetzes auf eine GmbH mit der Folge der Errichtung eines (obligatorischen) Aufsichtsrats und dessen Zusammensetzung (Arbeitnehmervertretung) Rn. 611 ff., 652 ff.

[2] Siehe im Hinblick auf Verstöße gegen Regelungen im Gesellschaftsvertrag hinsichtlich der Zahl der Geschäftsführer (Fixzahlen und Mindestzahlen sowie Höchstgrenzen) unter anderem UHL/Paefgen, GmbHG, § 6 Rn. 11; Scholz/Schneider, GmbHG, § 6 Rn. 7 ff. sowie Baumbach/Hueck/Beurskens, GmbHG, § 6 Rn. 4.

3 Anforderungen an die Geschäftsführer

3.1 Gesetzliche Anforderungen

3.1.1 Überblick

Rz. 345

Als Geschäftsführer kommen nur natürliche und unbeschränkt geschäftsfähige Personen in Betracht. Darüber hinaus dürfen sie während ihrer Geschäftsführertätigkeit bestimmte andere Ämter nicht ausüben. Die Geschäftsführer können gleichzeitig Gesellschafter der GmbH sein.

3.1.2 Natürliche Person mit unbeschränkter Geschäftsfähigkeit

Rz. 346

Geschäftsführer können n...