Die Rechtsgrundlage für die Gewerbesteuer von Wohnungsunternehmen ist § 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG, der bestimmt, dass die Tätigkeit von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften "stets und in vollem Umfang" als Gewerbebetrieb gilt.
Eine dauerhafte Steuerbefreiung gilt nach § 3 Nr. 15 GewStG nur für Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften sowie Vereine i. S. d. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, soweit sie von der Körperschaftsteuer befreit sind (sog. Vermietungsgenossenschaften, vgl. Körperschaftsteuer, Kapitel 6).
Bei Personengesellschaften hängt die Gewerbesteuerpflicht von der gewerblichen Betätigung ab. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG unterliegt der Gewerbesteuer jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Die Tätigkeiten von Personengesellschaften gelten entgegen den Tätigkeiten von Kapitalgesellschaften und Genossenschaften nicht bereits kraft Gesetz als gewerblich. Eine Personengesellschaft muss eine gewerbliche Betätigung ausüben oder eine gewerbliche Prägung i. S. d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG haben. Von einer gewerblichen Prägung ist nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG auszugehen, wenn bei der Personengesellschaft ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind.
Im Gegensatz zur Einkommensbesteuerung, bei der die Einkünfte der Personengesellschaft den einzelnen Gesellschaftern im Wege der einheitlichen und gesonderten Gewinnermittlung zugerechnet werden, ist für die Zwecke der Gewerbesteuer die Personengesellschaft Besteuerungssubjekt.
Der Kreis der gewerbesteuerpflichtigen Unternehmen lässt sich demnach wie folgt zusammenfassen:
- Alle Kapitalgesellschaften unterliegen mit ihrer gesamten Geschäftstätigkeit der Gewerbesteuerpflicht.
- Voll steuerpflichtige Genossenschaften unterliegen ebenfalls mit ihrer gesamten Geschäftstätigkeit der Gewerbesteuerpflicht.
- Vermietungsgenossenschaften unterliegen nur mit ihrem partiell steuerpflichtigen Geschäftsbereich der Gewerbesteuer.
- Personengesellschaften unterliegen der Gewerbesteuer nur, soweit sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen.
Aus diesem allgemeinen Besteuerungsgrundsatz für die Personengesellschaft ergibt sich auch die historische Erklärung für die sog. erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Personengesellschaften unterliegen mit ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht der Gewerbesteuer. Demgegenüber sind Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, soweit sie nicht im Rahmen der Regelung zur Vermietungsgenossenschaft steuerbefreit sind, kraft Rechtsform unabhängig von der tatsächlich ausgeübten Tätigkeit gewerbesteuerpflichtig. Durch die erweiterte Kürzung in § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG sollen Grundstücksunternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft oder einer Genossenschaft, die nur wegen ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind, den vermögensverwaltenden Personengesellschaften gleichgestellt werden.