Gewerblicher Grundstückshandel: Addition von durchgehandelten und erschlossenen Objekten

Leitsatz

1. Durchgehandelte und erschlossene Objekte sind gleichermaßen Zählobjekte für die Bestimmung des gewerblichen Grundstückshandels; hinsichtlich der sog. Drei-Objekt-Grenze sind sie zu addieren.
2. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch vorliegen, wenn auf die Veräußerung des ersten Objekts eine mehr als zweijährige inaktive Phase folgt, in der die späteren Grundstücksgeschäfte noch nicht konkret absehbar sind und während der keine Grundstücke im Umlaufvermögen gehalten werden.
3. Eine Erklärung über den Gewerbesteuer-Messbetrag ist – bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist – auch dann abzugeben, wenn sich die Gewerblichkeit der ersten Veräußerung erst rückblickend aus dem Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften in späteren Jahren ergibt.

Sachverhalt

A und B waren zu je 50 % an einer Baubetreuungs-GmbH beteiligt. Im November 1991 erwarben sie je zur Hälfte ein Baugrundstück für 800000 DM, auf dem sie zwei zur Vermietung vorgesehene Mehrfamilienhäuser errichten wollten. Im Dezember 1993 gaben sie ihre Absicht auf und verkauften das Grundstück für 1,6 Mio. DM an die GmbH. Im Oktober 1994 erwarb A in vorweggenommener Erbfolge von seiner Mutter Ackerland, das er 1996 in drei Bauplätze aufteilte und auf eigene Kosten erschloss. Die Bauplätze veräußerte er zwischen April 1996 und Januar 1997. Das Finanzamt ging davon aus, A habe bereits 1993 einen gewerblichen Grundstückhandel betrieben. Es erließ einen erstmaligen Gewerbesteuer-Messbescheid sowie einen Einkommensteuer-Änderungsbescheid für 1993, mit dem es den Gewinn des A aus der Veräußerung des Grundstücks von rund 350000 DM besteuerte. A wandte ein, er habe mit dem gewerblichen Grundstückshandel erst 1996/1997 im Zusammenhang mit der Erschließung und Veräußerung der drei Baugrundstücke begonnen.

Entscheidung

Der BFH sieht in der Betätigung des A ebenfalls einen gewerblichen Grundstückshandel. Er bestätigt zunächst die Drei-Objekt-Grenze. Werden vor Ablauf von fünf Jahren seit Anschaffung oder Errichtung mindestens vier Objekte veräußert und liegen zwischen den einzelnen Verwertungsmaßnahmen nicht mehr als fünf Jahre, ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, weil die äußeren Umstände dann den Schluss zulassen, dass es dem Steuerpflichtigen bereits zu Beginn seiner Tätigkeiten weniger auf die Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten als auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankam. A hat vier Objekte verwertet, bei denen zwischen Erwerb bzw. Erschließung und Veräußerung nur etwa ein bis zwei Jahre lagen. Der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen der Verwertung der einzelnen Objekte ist ebenfalls gegeben, denn zwischen dem ersten Verkauf im Dezember 1993 und dem letzten im Januar 1997 lagen wenig mehr als drei Jahre.

Praxishinweis

Die Entscheidung stellt keine neuen Grundsätze auf, sondern fasst die bisherige Rechtsprechung zusammen. Danach ist auch die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke gewerblich, wenn Erschließung und Baureifmachung hinzukommen. Ferner sind für die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze die Weiterveräußerung ohne besondere Aktivitäten, die Erschließung und die Bebauung gleichwertig. Die konkreten Ursachen der Veräußerung sind nicht entscheidend. Denn sie besagen nichts darüber, ob der Steuerpflichtige nicht von Anfang an eine zumindest bedingte Verkaufsabsicht hatte. Die Gewerblichkeit wird auch nicht in Frage gestellt, wenn der Steuerpflichtige in dem Fünfjahreszeitraums eine inaktive Phase durchläuft und z.B. in einem Veranlagungszeitraum keine grundstücksbezogenen Aktivitäten entwickelt.

Link zur Entscheidung

BFH-Urteil vom 20.4.2006, III R 1/05