Das steht im Urteil
Im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist die Einkünfteerzielungsabsicht bei einer langfristigen Vermietung ausnahmsweise zu prüfen, wenn der Steuerpflichtige die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten des Vermietungsobjekts sowie anfallende Schuldzinsen fremdfinanziert und somit Zinsen auflaufen lässt, ohne dass durch ein Finanzierungskonzept von vornherein deren Kompensation durch spätere positive Ergebnisse vorgesehen ist.
Der Sachverhalt
Streitig war, ob ein bebautes Grundstück mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wurde. Es ging um ein für ca. 20.000 DM erworbenes Grundstück, das die Steuerpflichtigen im Jahre 1981 bebaut hatten. Die Herstellungskosten (105.308 DM) wurden in vollem Umfang fremdfinanziert. Die Einnahmen aus der Vermietung betrugen in den Jähren 1985 bis 2002 70.676 EUR, die für diesen Zeitraum als Werbungskosten geltend gemachten Zinsen 332.309 EUR. Für das Streitjahr 2002 erklärten die Steuerpflichtigen Einnahmen in Höhe von 4.019 EUR und Zinsen in Höhe von 29.555 EUR. – Das Finanzamt setzte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht mit 0 EUR an.
Die Meinung des BFH
Dem ist der BFH gefolgt. Er geht von der Vorschritt des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aus. Nach dem Regelungszweck dieser Vorschritt ist zwar bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.
Ausnahmen gelten allerdings, wenn "besondere Umstände" gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Dabei wird ein krasses Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen für sich allein noch nicht als "besonderer Umstand" angesehen, der zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose führt, wenn die zunächst hohen Schuldzinsen nach dem gewählten Finanzierungskonzept zum Ende der Laufzeit der Darlehen durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Anders verhält es sich dagegen, wenn bei der Finanzierung eines Vermietungsobjekts von vornherein keine solche Kompensation eingeplant ist. In diesem Fall bildet ein krasses Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen einen gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechenden besonderen Umstand. Bei einer solchen Fallgestaltung ist entgegen dem Regelfall gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt. – Auch im Streitfall hatte sich ergeben, dass die Steuerpflichtigen in Zusammenhang mit dem Erwerb des Vermietungsobjekts kein Konzept hatten, das zu einer zeitlich absehbaren Kompensation der aufgelaufenen Werbungskostenüberschüsse hätte führen können.
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