Zusammenfassung
Die Gründung einer Immobiliengesellschaft richtet sich nach dem GmbHG. Dieser Beitrag erläutert die gesetzlichen Vorgaben, die notwendigen Inhalte des Gesellschaftsvertrags und geht insbesondere ausführlich auf kommunale Wohnungs- und Immobiliengesellschaften ein.
1 Gesetzliche Anforderungen
Rz. 1
Eine einheitliche, umfassende Vorschrift mit den Anforderungen an die Gründung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft gibt es nicht. Vielmehr enthält das GmbH-Gesetz in seinem ersten Abschnitt mehrere Regelungen, die dabei zu beachten sind.
Rz. 2
Eine GmbH kann auch durch Umwandlung bereits vorhandener Rechtsträger nach dem Umwandlungsgesetz (UmwG) entstehen. Dafür kommen unter anderem die Verschmelzung durch Neugründung, die Spaltung zur Neugründung und der Formwechsel in Betracht.
1.1 Gründerzahl
Rz. 3
Das Gesetz lässt zu, dass eine GmbH nicht nur durch mehrere Personen (Mehrpersonengründung), sondern bereits durch eine Person gegründet ("errichtet") werden kann (Einpersonengründung, Ein-Personen-GmbH). Für die Mehrpersonengründung und die Einpersonengründung gelten dieselben Regeln. So haben zum Beispiel auch Wohnungs- und Immobilienverwalter die Möglichkeit, statt Einzelunternehmer (Einzelkaufmann, e. K.) Alleingesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu sein. Im Fall einer Ein-Personen-GmbH haftet gegenüber den Gläubigern für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft ebenfalls nur das Gesellschaftsvermögen.
Rz. 4
Als Gründer – und auch als spätere eintretende Gesellschafter – einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft kommen in Betracht:
- Natürliche Personen (auch Personen, die nur beschränkt geschäftsfähig oder sogar geschäftsunfähig sind oder für die ein Betreuer bestellt wurde),
- juristische Personen des Privatrechts (zum Beispiel GmbH, AG, eG, e. V.; auch ausländische juristische Personen, zum Beispiel Ltd.),
- juristische Personen des öffentlichen Rechts (unter anderem Kommunen, Kammern der Industrie und des Handwerks, Innungen),
- Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG),
- Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR ("BGB-Gesellschaft")),
- Partnerschaftsgesellschaften,
- andere Gesamthandsgemeinschaften (zum Beispiel nichtrechtsfähige Vereine, Erbengemeinschaften, Gütergemeinschaften).
1.2 Gesellschaftsvertrag
1.2.1 Bedeutung des Gesellschaftsvertrags
Rz. 5
Der Gesellschaftsvertrag ist die Grundordnung einer GmbH und hat zwei Funktionen: In ihm werden die Einzelheiten der Gründung der GmbH geregelt (Errichtungsgeschäft). Darüber hinaus ist er die körperschaftliche Satzung der Gesellschaft als juristische Person und verpflichtet nicht nur die Gründer, sondern auch eventuelle spätere Gesellschafter und Dritte. Im GmbH-Gesetz wird fast durchweg die Bezeichnung "Gesellschaftsvertrag" und daneben vereinzelt der Begriff "Satzung" verwendet.
1.2.2 Form des Gesellschaftsvertrags
1.2.2.1 Allgemeine Anforderungen
1.2.2.1.1 Notarielle Beurkundung
Rz. 6
Im Gegensatz zu den Personenhand...