Grundbesitz in Erbengemeinschaft: Verfügung und Vorkaufs ... / 2 Vorkaufsrecht der Miterben

Schutz der Miterben

Veräußert ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten, wird den verbleibenden Erben ein Außenstehender aufgedrängt. Um die hiermit verbundenen möglichen Nachteile für die Erbengemeinschaft zu vermeiden, haben die übrigen Miterben für den Verkaufsfall ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Gleiches gilt, wenn die Erben eines bereits verstorbenen Miterben dessen Erbteil an einen Dritten verkaufen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 16.12.1992, IV ZR 222/91, NJW 1993, 726.

2.1 Erbteilsverkauf

Nur im Verkaufsfall

Das Vorkaufsrecht besteht nur, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten freiwillig und rechtswirksam verkauft. Es gilt also nicht bei Veräußerung aufgrund anderer Verträge wie Schenkung, Tausch, Sicherungsübereignung, Teilungsversteigerung^[1]; auch nicht bei Verkauf des Anteils durch den Insolvenzverwalter des insolvent gewordenen Miterben (§ 471 BGB), denn es handelt sich dann nicht um eine freiwillige Veräußerung seitens des Miterben.^[2]

Wird nur der Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand veräußert, löst dies kein Vorkaufsrecht aus (§ 2033 Abs. 2 BGB).

"Verkauf" nicht eng auslegen

Andererseits darf im Hinblick auf den Zweck der Vorschrift, die Erbengemeinschaft vor dem Eintritt Außenstehender zu schützen, das Merkmal des Verkaufs nicht zu eng ausgelegt werden. Auch auf Verträge, die praktisch einem Erbteilsverkauf gleichkommen, muss § 2034 BGB anwendbar sein.^[3]

Umgehungsgeschäfte können im Übrigen nach § 138 BGB nichtig sein.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 19.4.1972, IV ZR 117/70, NJW 1972, 1199.

[2] BGH, Urteil v. 22.9.1976, IV ZR 77/76, NJW 1977, 37.

[3] Vgl. insoweit BGH, Urteil v. 13.7.1957, IV ZR 93/57, NJW 1957, 1515; OLG Dresden, Urteil v. 9.10.2003, 7 U 650/03, ZEV 2004, 508.

[4] BGH, Urteil v. 2.7.1970, III ZR 42/67, WPM 70, 1315; Grüneberg/Weidlich, BGB, § 2034 Rn. 1 m. w. N.

2.2 Vorkaufsberechtigte

Gemeinschaftliches Recht

Das Vorkaufsrecht steht nicht einem einzelnen Miterben, sondern nur allen übrigen Miterben gemeinschaftlich zu. Dies gilt wohl auch für das ererbte Miterbenvorkaufsrecht der Erbeserben.^[1] Wollen es ein oder mehrere Miterben nicht ausüben, verbleibt das Recht dem oder den vorkaufswilligen Miterben (§ 472 BGB). Berechtigt ist auch ein Miterbe, der beabsichtigt, den begehrten Erbteil später zu veräußern.^[2] Vorkaufsberechtigt sind nur die Miterben, nicht ein Dritter, der einen Erbanteil erworben hat.^[3] Ob die Miterben ein Vorkaufsrecht haben, beurteilt sich nach Sinn und Zweck der Vorschrift. Nicht vorkaufsberechtigt ist z. B. der Miterbe, der seinen Anteil veräußert hat und damit aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden ist, auch wenn er formal Miterbe bleibt.^[4]

[1] Dazu DNotI-Report 2004, 176.

[2] OLG Rostock, Urteil v. 26.11.1998, 7 U 301/97, MDR 1999, 941.

[3] BGH, Urteil v. 12.4.1971, III ZR 46/68, NJW 1971, 1264.

[4] BGH, Urteil v. 16.12.1992, IV ZR 222/91, NJW 1993, 726; wegen weiterer Konstellationen vgl. BGH, Urteil v. 13.6.1990, IV ZR 87/89, NJW-RR 1990, 1282; Urteil v. 19.1.2011, IV ZR 169/10, FamRZ 2011, 471.

2.3 Ausübung des Vorkaufsrechts

Formlose Erklärung erforderlich

Das Vorkaufsrecht, das mit Abschluss des Kaufvertrags entsteht, wird durch formlose Erklärung ausgeübt. Mehrere vorkaufsbereite Miterben müssen ihr Vorkaufsrecht einheitlich ausüben (§ 472 BGB; vgl. Roth, NJW-Spezial 2022, 167). Bis zur Übertragung des Erbteils auf den Erwerber muss die Erklärung gegenüber dem verkaufenden Miterben abgegeben werden, danach gegenüber dem Erwerber (Vgl. §§ 464, 2035 Abs. 1 BGB).

Nachricht von Verkauf an Miterben

Deshalb hat der Verkäufer die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen (§ 2035 Abs. 2 BGB). Auch muss er ihnen den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags umgehend mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB).

Frist beachten

Vom Empfang dieser Mitteilung an gerechnet läuft für jeden vorkaufsberechtigten Miterben eine Frist von 2 Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts.^[1]

Achtung

Bindungswirkung

Die Ausübung des Vorkaufsrechts will gut überlegt sein: Nach Zugang der Erklärung beim Vorkaufsverpflichteten kann sich der Vorkaufsberechtigte nicht mehr einseitig von dem dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag lösen! Der Kaufvertrag kann nur einvernehmlich durch Vertrag wieder aufgehoben werden.^[2]

Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs

Ein Grundstückserwerb, der auf der Übertragung von Anteilen an einer Erbengemeinschaft beruht, kann auch dadurch rückgängig gemacht werden, dass ein Miterbe sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt und der Erwerber in Erfüllung seiner Verpflichtung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erbteile unmittelbar auf den vorkaufsberechtigten Miterben überträgt.^[3]

[1] § 2034 Abs. 2 Satz 1 BGB; hierzu BGH, Urteil v. 31.10.2001, IV ZR 268/00, NJW 2002, 820.

[2] Hierzu DNotI-Report 2009, 11.

[3] BFH, Urteil v. 9.7.2014, II R 50/12, ZEV 2014, 624.

2.4 Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts

Übertragung des Erbteils auf Miterben

Haben die Miterben ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, erwerben sie den verkauften Erbteil selbst durch das ausgeübte Vorkaufsrecht noch nicht. Vielmehr ist der Käufer verpflichtet, den erworbenen Anteil auf sie zu übertragen. Gleichzeit...