Problem des stecken gebliebenen Baus
Hat der Bauträger ein Bauvorhaben noch nicht abgeschlossen, so kann seine Insolvenz sowohl die Hauserwerber wie auch die Bauhandwerker in Bedrängnis bringen.[1] Deshalb sieht die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)[2] besondere Sicherungspflichten für Bauträger vor. Dazu gehört insbesondere, dass der Erwerber die vom Baufortschritt abhängigen Raten erst zu zahlen braucht, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist.[3] Auch kann der Käufer auf Aushändigung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft bestehen (§ 2 MaBV).
Schutz des Erwerbers
Der Übereignungsanspruch bezüglich des Grundstücks des Erwerbers ist nach § 106 InsO durch die Vormerkung insolvenzfest abgesichert. Der Erwerber kann dann im Insolvenzfall von dem Insolvenzverwalter die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auch dann verlangen, wenn dieser es nach § 103 InsO ablehnt, den Vertrag zu erfüllen; nur bezüglich der Bauleistung kann er auf einen – ungesicherten – Schadensersatzanspruch verwiesen werden.[4]
Erschließungsbeiträge
Probleme gibt es für den Bauherrn auch, wenn der Bauträger Erschließungsbeiträge kassiert und diese vor der Zahlungsunfähigkeit noch nicht an die Gemeinde abgeführt hat. Dann muss der Erwerber ungünstigenfalls die Gebühren doppelt zahlen![5]
Allerdings kann bei mangelnder Belehrung des Bauherrn über Risiko einer ungesicherten Vorleistung der Notar in die Haftung genommen werden.
Notarhaftung
Ein Notar beurkundete einen Kaufvertrag, aufgrund dessen die Kläger von einem Bauträger ein Grundstück mit zu errichtendem Wohnhaus erwarben. Der Kaufpreis enthielt alle Kosten für die schlüsselfertige Herstellung des Kaufgegenstands gemäß der Baubeschreibung, alle Baunebenkosten, die Grundstückskosten, die Erschließungskosten und die Anschlusskosten für Versorgungs- und Entsorgungsleistungen; er war in Teilbeträgen gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu entrichten.
Als später über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, lehnte es die Insolvenzverwalterin ab, in den zwischen der Schuldnerin und den Klägern geschlossenen Kaufvertrag einzutreten, und teilte den Klägern mit, dass die Stadt den Erschließungsbeitrag erst nach Beendigung aller Erschließungsmaßnahmen werde berechnen können. Mit Bescheiden des städtischen Erschließungsamts wurden die Kläger zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag herangezogen.
Diese nahmen daraufhin den beurkundenden Notar in Regress – mit Erfolg. Nach Auffassung des BGH[6] ist der Notar den Klägern wegen Amtspflichtverletzung zum Schadensersatz verpflichtet (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO): Beurkundet der Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten übernimmt und in dem – ungeachtet des Umstands, dass diese von der Gemeinde noch nicht festgesetzt worden sind – diese Kosten Bestandteil der nach Herstellung des ersten Bauabschnitts fälligen Abschlagszahlung sein sollen (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV), so enthält diese Vertragsgestaltung eine ungesicherte Vorleistung, die die doppelte Belehrungspflicht des Notars auslöst.
Belehrungspflicht
Eine besondere notarielle Belehrungspflicht kann sich bereits bei Beurkundung eines Bauträgervertrags ergeben, wenn zum Zeitpunkt der Niederschrift ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten des Verkäufers/Bauträgers im Grundbuch eingetragen ist.[7]
Problem für Bauhandwerker
Den Letzten beißen…
Schlechte Karten hat häufig auch der Bauhandwerker. Selbst das Sicherungsmittel der Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 BGB) versagt regelmäßig, weil die bereits eingetragenen Grundpfandrechte zwecks Finanzierung des gesamten Baus den Grundstückswert gerade beim "stecken gebliebenen Bau" meist übersteigen. Hinzu kommt die vorrangige Auflassungsvormerkung des Erwerbers. Daher sollte der Handwerker rechtzeitig auf Sicherheiten nach §§ 2 und 3 MaBV drängen.[8]
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