Grunderwerbsteuer / 5.1 Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist im Regelfall die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Allerdings wird davon unter bestimmten Umständen abgewichen.

Grundsatz: Berechnung aus dem Wert der Gegenleistung

In § 9 GrEStG wird der Begriff der Gegenleistung für die einzelnen Erwerbstatbestände konkretisiert, so beispielsweise für den Kauf, den Tausch oder das Meistgebot. Bei einem Kauf ist dies demgemäß der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Neben der Barzahlung des Erwerbers gehören zur Gegenleistung daher beispielsweise die Übernahme einer valutierten Grundschuld oder Hypothek oder eines vom Veräußerer vorbehaltenen Wohn- oder Nießbrauchsrechts.

Hinweis

Der Kaufpreis, ggf. zuzüglich der vorgenannten Positionen, wird auch dann als Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt, wenn er von den Parteien bewusst (wesentlich) niedriger als der tatsächliche Wert des Grundstücks angesetzt wurde (siehe Kapitel 20.5.1.1).

Weshalb die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen zur Gegenleistung zählen, kann man sich wie folgt klarmachen: Ab der Übergabe der Sache stehen gemäß § 446 Satz 2 BGB an sich dem Käufer deren Nutzungen zu. Dies können die Kaufvertragsparteien allerdings anders regeln. Werden nun entgegen der gesetzlichen Regelung die Nutzungen dem Verkäufer zugebilligt, dem Käufer also die Nutzungen vorbehalten, sieht das Gesetz dies ausdrücklich als eine (Zusatz-)Leistung des Käufers an den Verkäufer an.

Die volle Übernahme der aus dem Kauf resultierenden Notariats- und Grundbuchamtsgebühren durch den Erwerber erhöht hingegen die Bemessungsgrundlage nicht, da der Erwerber gemäß § 448 Abs. 2 BGB schon zivilrechtlich dazu verpflichtet ist, die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zur Eintragung erforderlichen Erklärungen zu tragen (Loose in Boruttau 2011, § 9 Rn. 278). Auch die volle Übernahme der auf den Erwerb entfallenden Grunderwerbsteuer durch den Erwerber gehört nach § 9 Abs. 3 GrEStG ausdrücklich nicht zur Gegenleistung. Andererseits bestimmt § 9 Abs. 3 GrEStG, dass die vom Veräußerer voll übernommene Grunderwerbsteuer nicht von der Gegenleistung abzuziehen ist.

Praxis-Tipp

Die in der Praxis übliche Übernahme der vollen Grunderwerbsteuer durch den Erwerber des Grundstücks ist durchaus sinnvoll: Es wirkt sich steuerlich günstiger aus, wenn der Kaufpreis – und damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer – verringert wird, als wenn der Verkäufer die Grunderwerbsteuer teilweise oder gar vollumfänglich zu tragen hat.

Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer selbst (BFH, Urteil v. 17.4.2013, II R 1/12, BStBl. 2013 II S. 637).

Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein Grundstück, das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits erschlossen ist, und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen nach § 135a Abs. 2 BauGB für den Naturschutz, gehört auch der auf die Erschließung und die Ausgleichsmaßnahmen entfallende Teil des Kaufpreises zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (BFH, Urteil v. 23.9.2009, II R 20/08, BStBl. 2010 II S. 495). Für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinne ist entscheidend darauf abzustellen, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs gemacht haben (BFH, Urteil v. 15.3.2001, II R 39/99, BStBl. 2002 II S. 93).

Für den Fall der Option nach § 9 UStG für den Grundstücksverkauf (siehe Kapitel 15.2) gilt Folgendes:

• Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Grunderwerbsteuer, die der Käufer eines Grundstücks vereinbarungsgemäß in voller Höhe übernimmt, nicht das umsatzsteuerliche Entgelt gemäß § 10 Abs. 1 UStG für die Grundstückslieferung erhöht (BFH, Urteil v. 20.12.2005, V R 14/04, BStBl. 2012 II S. 424; Änderung der vorherigen Rechtsprechung). Sie gehört also nicht zur Bemessungsgrundlage der Umsatzsteuer. Mit anderen Worten: Die vom Käufer voll übernommene Grunderwerbsteuer erhöht nicht die Umsatzsteuer.

• Auch umgekehrt gehört die Umsatzsteuer nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer: Seit 1.1.2002 ist gemäß § 13b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 UStG bei Grundstücksumsätzen der Grundstückserwerber ohnehin Schuldner der Umsatzsteuer (Reverse-Charge-Verfahren, siehe Kapitel 14.4); wenn aber der Erwerber die Umsatzsteuer direkt gegenüber dem Finanzamt schuldet, ist sie keinesfalls mehr ein Teil des zivilrechtlichen Preises, den er dem Veräußerer schuldet (z. B. Loose in Boruttau 2011, § 9 Rn. 237; Leonard in Bunjes 2014, § 13b Rn. 23).

  Allerdings: In Fällen des sog. einheitlichen Vertragswerks können die Handwerkerleistungen sowohl der Grunderwerbsteuer als auch der Umsatzsteuer unterfallen (siehe Kapitel 2...