Grunderwerbsteuer: Ausnahmen von der Besteuerung / 3.1 Begünstigte Vorgänge

	Begünstigte Vorgänge Grundstücksübergang von ...	... auf		Keine Steuer, soweit ...
1.	Alleineigentümer	Gesamthand[1]	=	Gesamthandsbeteiligung = Grundstücksbeteiligung entspricht
2.	mehreren Miteigentümern	Gesamthand[2]	=	Grundstücksbeteiligung = Gesamthandsanteil entspricht
3.	Gesamthand	mehrere Gesamthänder[3]	=	Grundstücksbeteiligung = Gesamthandsanteil entspricht
4.	Gesamthand	einen Gesamthänder[4]	=	Grundstücksbeteiligung = Gesamthandsanteil entspricht
5.	Gesamthand	andere Gesamthand[5]	=	Deckungsgleichheit von Gesamthändern und Anteilen gegeben ist

§§ 5, 6 GrEStG folgen dabei dem Transparenzprinzip: im Wege des Durchgriffs hat ein Gesellschafter, der ein Grundstück auf eine Gesamthandsgemeinschaft, an der er beteiligt ist, überträgt, nach wie vor ein anteiliges "Recht am Grundstück", nämlich soweit er an der Gesellschaft beteiligt ist.^[6] Daher wäre es unbillig, insoweit Grunderwerbsteuer zu erheben. Diesem Grundgedanken folgen die beiden Vergünstigungsnormen.

Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) und Kreditzweitmarktförderungsgesetz

^[7]

Zum 1.1.2024 trat das sog. MoPeG in Kraft. Nach allgemeinem Verständnis entfällt hierdurch das Gesamthandsprinzip bei Personengesellschaften. Dies hat Auswirkung auf die Vergünstigungsvorschriften der §§ 5, 6 und 7 GrEStG. Verstöße gegen die Nachbehaltensfristen dieser Normen führen dazu, dass die gewährten Vergünstigungen rückgängig zu machen sind. Die (ehemals) begünstigten Grundstücksübertragungen werden nachträglich steuerpflichtig.

Ein derartiger Verstoß tritt immer dann ein, wenn sich innerhalb der 10-jährigen Nachbehaltensfrist der Anteil des Gesellschafters am Vermögen der Gesamthand vermindert, ggf. bis auf 0, z. B. bei Austritt aus der Gesellschaft oder bei Umwandlung der Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft. Letzterem kommt der Wegfall des Gesamthandsprinzips gleich. Hierdurch verliert der Gesellschafter seinen Anteil am Vermögen der Gesamthand. Sofern bei Inkrafttreten des MoPeG die Nachbehaltensfrist noch läuft, liegt hierdurch grundsätzlich eine Verletzung der Nachbehaltensfrist vor. Die Vergünstigung wäre damit grundsätzlich rückwirkend zu versagen.

Um diesen Effekt, der allein durch Wegfall des Gesamthandsprinzips aufgrund MoPeG und ohne Zutun der Personengesellschaft oder ihrer Gesellschafter eintritt, zu vermeiden, hatte die Bundesregierung im WtChancenG-E^[8] eine Regelung vorgesehen, wonach das Inkrafttreten des MoPeG allein nicht zu einem Verstoß gegen die Nachbehaltensfristen der §§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 3, 7 Abs. 3, 19 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG führen sollte. Zudem war vorgesehen, dass anstelle des "Vermögens der Gesamthand" das "Gesellschaftsvermögen" tritt.^[9]

"Echte" Verminderungen des Anteils am Gesellschaftsvermögen sollten die Rechtsfolgen der §§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 3 und 7 Abs. 3 GrEStG unverändert auslösen, d. h. die gewährte Steuervergünstigung sollte (wie bisher) rückgängig zu machen sein. Hierdurch sollte Rechtssicherheit für die Anwender geschaffen werden.

Die Bundesregierung vertritt also die Auffassung, dass o. g. Vergünstigungsnormen ab dem 1.1.2024 ins Leere laufen^[10] und ab 1.1.2024 keine Vergünstigungen nach §§ 5, 6, 7 Abs. 2 GrEStG mehr gewährt werden können. Aber: der ursprüngliche Entwurf des WtChancenG ist im Bundesrat gescheitert.

Damit wichtige Änderungen (u. a. auch die Anpassungen an das MoPeG) trotz des Scheiterns des WtChancenG in Kraft treten konnten, wurden Teile des WtChancenG-E in das Kreditzweitmarktförderungsgesetz übernommen. In diesem Zuge wurde § 24 GrEStG wie folgt formuliert:

§ 24 GrEStG – Rechtsfähige Personengesellschaften:

Rechtsfähige Personengesellschaften (§ 14a Absatz 2 Nummer 2 der Abgabenordnung) gelten für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen.

§ 24 GrEStG ist zum 1.1.2024 in Kraft getreten. Dadurch wird der Status quo im GrEStG zunächst fortgeführt, indem Personengesellschaften weiterhin für Zwecke der GrESt als Gesamthand fingiert werden. Die laufenden Nachbehaltensfristen der §§ 5, 6 und 7 GrEStG werden somit nicht alleine durch Inkrafttreten des MoPeG verletzt.

Allerdings wurde gleichzeitig geregelt, dass § 24 GrEStG nach 3 Jahren – zum 31.12.2026 – wieder außer Kraft tritt. Dem Gesetzgeber wird damit ausreichend Zeit gegeben, das GrEStG grundsätzlich zu reformieren.

Hinweis

Bei "echter" Verminderung der Beteiligung Nachbehaltensfrist prüfen

Vermindert sich der Anteil des Begünstigten am Vermögen der Gesamthand innerhalb der jeweiligen Nachbehaltensfrist (z. B. durch Veräußerung der Beteiligung), gelten auch nach Inkrafttreten des § 24 GrEStG die allgemeinen Grundsätze, d. h. die für die Grundstücksübertragung gewährte Steuervergünstigung ist – unverändert – rückwirkend (ganz oder teilweise) zu versagen.

Verhältnis der §§ 5, 6 GrEStG zu § 6a GrEStG

^[11] Die Steuervergünstigungen der §§ 5, 6 und 6a GrEStG stehen gleichrangig nebeneinander. Soweit die Voraussetzungen für eine Steuervergünstigung nicht vorliegen oder später entfallen, ka...