Vereinbarter Zustand maßgebend
Maßgebend ist, in welchem Zustand das Erwerbsobjekt zum Gegenstand des Vertrags gemacht worden ist. Hat sich der Erwerber durch einheitliches Vertragswerk[1] zur Abnahme eines bebauten Grundstücks verpflichtet, umfasst die Gegenleistung neben dem Kaufpreis für den Grund und Boden auch:
Was gehört zur Gegenleistung?
die Herstellungs- und Baunebenkosten;
- die Gebühren für den Treuhänder und dessen Vermittlung, die technische Baubetreuung und wirtschaftliche Betreuung;
- die Kosten der Fremdfinanzierung bis zur Fertigstellung, z. B. Gebühren für die Besorgung der Zwischenfinanzierung, bis zur Fertigstellung angefallene Kreditzinsen, Gebühr für die Mithaftung für das Fremdkapital während der Bauzeit, Gebühren für die Freistellung von den Zwischenfinanzierungskosten, Bürgschaftsprovisionen;
- Aufwendungen für Garantieverträge wie z. B. die Finanzierungs- und Fertigstellungsgarantie, die Zinsgarantie für Kosten der Zwischenfinanzierung bis zur Bezugsfertigkeit, die Wertsteigerungsgarantie und die Ausbietungsgarantie;
- vom Erwerber übernommene Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber Dritten, z. B. für Vermessungskosten, Maklergebühren des Veräußerers, Kosten der Projektprüfung, -ausarbeitung und -werbung, Prämien für die Sach- und Haftpflichtversicherungen während der Bauzeit;
Kosten für Leistungen, die zwar nicht erwerbsobjektbezogen, jedoch im Verhältnis zu den zu erbringenden Leistungen unausgewogen sind.[2]
Einbeziehung der Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage beim einheitlichen Vertragswerk
Für die Frage, ob die Umsatzsteuer in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist, ist zu unterscheiden, ob eine oder mehrere Personen (Unternehmer i. S. d. § 2 UStG) auf der Veräußererseite tätig sind:[3]
- Veräußererseite = 1 Person (Grundstücksveräußerer ist gleichzeitig Bauunternehmer): Umsatzsteuerrechtlicher Leistungsgegenstand ist das bebaute Grundstück. Grundsätzlich sind die Leistungen des veräußernden Unternehmers (Grundstückslieferung und Bebauung) insgesamt umsatzsteuerfrei,[4] unabhängig davon, ob die Vereinbarungen in einem oder in mehreren Verträgen geschlossen werden. Optiert der Unternehmer nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer, geht die Steuerschuldnerschaft für die Umsatzsteuer gemäß § 13b UStG auf den Erwerber über. Die Umsatzsteuer ist nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Veräußererseite = mehrere Personen (Grundstückseigentümer, Bauunternehmer, Makler etc.): Umsatzsteuerrechtlicher Leistungsgegenstand ist hier nur das unbebaute Grundstück. Nur diese Leistung des grundstücksveräußernden Unternehmers ist umsatzsteuerfrei.[5] Nur er erbringt einen grundstücksbezogenen Ausgangsumsatz. Optiert dieser Unternehmer nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer, geht die Steuerschuldnerschaft gemäß § 13b UStG auf den Erwerber über. Damit ist die Umsatzsteuer nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Die Bauleistungen der übrigen Unternehmer auf der Veräußererseite unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer, die in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.
HinweisEinbeziehung der Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage verstößt nicht gegen Verfassungs- oder Europarecht
Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist die Einbeziehung der Umsatzsteuer verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.[6]
Der EuGH sieht in der Einbeziehung der Umsatzsteuer in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage keinen Verstoß gegen Unionsrecht. Die Grunderwerbsteuer weist nicht die Merkmale einer Umsatzsteuer auf. Mangels Gleichartigkeit der Steuern ist keine unzulässige Doppelbesteuerung gegeben.[7]
Erwerb durch Initiator des Bauherrenmodells
Erwerb durch Initiator
Bei einem Grundstückserwerb durch die Initiatoren des Bauherrenmodells bezieht sich die Gegenleistung mangels Vorliegens eines einheitlichen Vertragswerks auf die für die Miteigentumsanteile am Grund und Boden erbrachte Gegenleistung.[8]
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