Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage / 2 Grundbesitzwert nach dem BewG (§ 8 Abs. 2 GrEStG)

In folgenden Fällen ist der Grundbesitzwert^[1] Bemessungsgrundlage:

• wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist;
• bei Umwandlungen aufgrund eines Bundes- oder Landesgesetzes, bei Einbringungen sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage;
• in den Fällen des § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG;
• bei Grundstücksübertragungen i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG im Rückwirkungszeitraum des UmwStG; hier ist mindestens der Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen, wenn die Grundstücke zwischen den an der Umwandlung beteiligten Rechtsträgern übergehen, der Wert der Gegenleistung (Kaufpreis) unter dem Grundbesitzwert liegt und die Umwandlung ohne diese Grundstücksveräußerung eine Besteuerung nach § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3, Abs. 3a GrEStG n. F. ausgelöst hätte.

In den folgenden Fällen ist die Steuer entsprechend den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend:

• wenn sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude bezieht oder
• wenn die Änderung des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft/des Anteilseignerbestands einer Kapitalgesellschaft i. S. d. § 1 Abs. 2a/Abs. 2b GrEStG auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks beruht.^[2]

Keine Gegenleistung vorhanden

Eine Gegenleistung ist z. B. nicht vorhanden:

• bei der Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot;
• beim Erwerb der Rechte aus einer Option;
• beim Erwerb durch Ausschlussurteil und bei der Übertragung eines Grundstücks vom Treugeber auf den Treuhänder.

Keine Gegenleistung zu ermitteln

Die Gegenleistung kann nicht ermittelt werden bei offensichtlich unvollständigen oder unrichtigen Angaben im Vertrag, sodass wegen unbehebbarer Schwierigkeiten nicht festzustellen ist, ob überhaupt eine Gegenleistung vereinbart wurde. Bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung reichen nicht aus. Nur wenn auch die Pauschalbesteuerung nach § 12 GrEStG und eine Schätzung nach § 162 AO nicht möglich sind, darf auf den Grundbesitzwert als Besteuerungsgrundlage zurückgegriffen werden.^[3]

Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage

Durch das Grundstücksgeschäft muss die Gesellschafterstellung des Gesellschafters rechtlich verändert werden, z. B. durch quotale Veränderung seines Beteiligungsverhältnisses. Das trifft z. B. auf Anwachsungsvorgänge und auf Vorgänge zu, bei denen der Erwerb im Zuge einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage erfolgt. Ein Kaufvertrag zwischen Gesellschafter und Gesellschaft ist kein auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage beruhender Erwerbsvorgang. Auch verdeckte Gewinnausschüttungen und verdeckte Einlagen^[4] in Form von Grundstücken sind keine Vorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage. Erfolgt die verdeckte Gewinnausschüttung/verdeckte Einlage "Grundstück" ohne Gegenleistung, ist die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG zu ermitteln. Ist allerdings eine tatsächliche Gegenleistung (überhöhter oder zu niedriger Kaufpreis) vorhanden, wird die Grunderwerbsteuer nach dieser Gegenleistung bemessen.^[5] Insoweit liegt ein Kaufvertrag zwischen Gesellschaft und Gesellschafter vor, der hier im Vordergrund steht, weil sich durch die verdeckte Einlage/verdeckte Gewinnausschüttung die Beteiligungsverhältnisse nicht ändern und diese gesellschaftsrechtlich veranlassten Vorgänge keinen Einfluss auf das Gesellschaftsverhältnis haben. Sollte es sich um eine Schenkung handeln, ist der Vorgang grunderwerbsteuerfrei^[6]; die Grundsätze des ErbStG^[7] sind jedoch zu beachten.

Grundbesitzwert ist der nach §§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 157 Abs. 1–3 BewG zu ermittelnde Grundbesitzwert. Er ist vom zuständigen Finanzamt gesondert festzustellen, sobald er für die Grunderwerbsteuer benötigt wird (Bedarfsbewertung). § 17 Abs. 3 GrEStG ist hinsichtlich der Zuständigkeit zu beachten.

Ansatz Ersatzbemessungsgrundlage

Mit Beschluss v. 27.5.2009^[8] äußerte der Bundesfinanzhof (BFH) verfassungsrechtliche Bedenken, den Grundbesitzwert als Ersatzbemessungsgrundlage anzusetzen. Aufgrund der Streubreite des Bewertungsergebnisses sei eine zulässige Typisierung nicht mehr gegeben. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG)^[9] teilt diese Auffassung. Die Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 GG, da sie zu erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlungen gegenüber dem Regelbemessungsmaßstab führt. Grundsätzlich wird die GrESt nach dem Wert der Gegenleistung bemessen. Dies ist üblicherweise die Kaufpreiszahlung des Erwerbers. Im Regelfall spiegelt der Kaufpreis den Verkehrswert wider. Davon weichen die Grundbesitzwerte des § 138 Abs. 2-4 BewG erheblich ab, sodass Vorgänge, in denen die Ersatzbemessungsgrundlage anzusetzen ist, deutlich bessergestellt sind als Fälle mit der Bemessungsgrundlage "Gegenleistung". Dabei kritisiert das BVerfG nicht eine Ersatzbemessungsgrundlage als solche.^[10] Wenn der Gesetzgeber jedoch eine Ersatzbemessungsgrundlage anwendet, dann m...